开业不足3个月，位于济南市槐荫区的中建幸福mall部分商铺仍在调整状态。以餐饮门店为例，开业时有30余家，截至11月底，仅剩10家仍在营业。
连日来，记者探访济南丁豪广场、逸家广场、雨滴广场等几个商业综合体发现，这些商场均存在商铺闭店、等待改造升级情况。
在专家看来，部分商业综合体人流稀少、生意萧条，背后存在规划布局不合理、商场运营方式粗暴、同质化严重等问题。
开业不足百天，30家餐饮店关了大半
11月28日16:00，中建幸福mall内顾客寥寥。一层共28家店，最热闹的三家店铺是汉堡王、宜百利和体育彩票，三家店内顾客加起来不到10人。另外20多家店内几乎没有顾客，手机店和金饰店面积较大，只有店员，显得格外冷清。
二层主要是家家悦超市和服饰箱包，家家悦超市店内顾客较多，是整栋楼内最热闹的区域。楼层品牌分布显示，这一层共有8家女装店，多为知名度不高的女装品牌，其中一家店没开灯，店员解释为线路故障。
一家销售女装的店铺正在打包离场，店员称，他们是临时店铺，只开了半个月。另一家女装品牌11月中旬刚刚开业，这意味着，开业后商场店铺仍在调整中。
在二层靠近电梯口的位置，是两个服装品牌促销的场地。三层有9家儿童乐园等体验店和5家少儿培训机构，记者探访的20分钟内，这些店内只有店员，没有顾客。
四层和五层以餐饮店为主，还有一家影院。影院排期显示，当晚20:00~22:10共7场电影，尚未卖出一张票。临近晚餐时间，四楼几家餐饮店仍没有准备营业迹象，有的店招牌灯亮着，店内漆黑空无一人。
五层美食城的冒菜、拉面等多数快餐店均已撤店，仅剩一家牛肉饭显示“休息中”。这一层还有一家规模较大的餐饮店循环播放广告，无人光顾。
今年9月1日，综合体正式营业，商场面积6.2万平方米，可辐射周边近50万客群。从消费者的感受看，除了一楼有几家知名度较高的店铺，入住的有些品牌不够高端，此外，还有人认为，这家商场餐饮业态混乱，设施不齐全，没多少可逛的地方。
周力(化名)是商铺的租赁者之一，和商场签了8年合同。据他统计，商场刚开业时，四楼和五楼共有30家餐饮店，如今只剩10家，关了大半。"我们投入进来了，但整个商场人流量太差，运营方在推广上没什么动作。"在周力印象中，商场刚开业的9月，运营状况还不错，后来人气就不行了。
在周力看来，招商的品牌存在提升空间，整个商场没有一家运动品牌，也没有高端女装、男装品牌，儿童服装品牌也不全，"他们招商有点问题。虽然一楼有华为和小米，但谁会天天买手机?得有吃的、有玩的、有逛的，人才愿意来。"周力表示，这家商场周边有多个大型小区，他看中了商场的发展潜力，期待后期加大宣传力度，进一步优化、集中品牌，商场人气或许就来了。
开业两年多逸家广场“没得逛”
这并非济南首个落寞的社区购物中心。在济南历下区龙奥北路与舜义路交会处坐落着逸家广场，这是济南首个明确定位为精品社区购物中心的商业项目，如今，这家商场部分商铺关闭，人气冷清。
从逸家广场外面看，火锅店、烤肉店、美发店等多家店铺大门紧锁。11月29日下午，这家商场内鲜有顾客。按照商场导览图计算，四层楼尚有60户商家，其中二楼和三楼有部分商户重复。逸家广场小程序则显示，四层楼合计51家商户。逸家广场客服称，导览图上个别商铺闭店，目前记录正在营业的是50多家店。在商场内，随处可见正在招商的商铺。
记者梳理147条关于逸家广场的评论，发现这家商场陷入落寞，被质疑与其规划设计、建筑布局、服务态度和招商等多方面因素有关。
逸家广场周边多是高档小区，距离其最近的小区住户收入稳定。2021年逸家广场开业前，济南一名市民曾判断，周围住户收入高，招商必然不错，但实际上，商场招商让人失望。
当年9月，商场开业后有人去逛了一圈发现，商铺只开了几家，大多数都没装修好。"很多店都是早教或培训机构，餐饮店不多，服装类完全没看到，布局有点乱。"这是逸家广场留给不少消费者的第一印象。11月29日下午，记者采访期间，逸家广场内一商户经营人员也认为，商场人流量少，主要原因是“没得逛”。
有不少人抱怨，整个商场动线不流畅，内部每个区域连接的通道门关闭，难以在短时间内找到自己想去的地方。"推着孩子来，从地下车库到每一层，几乎都无法全程推行，有门槛、台阶，下雨天还得淋着雨去另一栋楼吃饭。"一名消费者表示，店铺分散的布局让人望而却步。记者咨询商场客服如何前往某运动训练门店，客服答复"从A座3号门进去再乘坐4号客梯上二层"，对于不熟悉商场内部结构的人来说，这无异于迷宫。
开业时，逸家广场的停车收费规则混乱、消费优惠没有诚意，被诸多消费者吐槽质疑，他们在点评网站记录下自己的停车经历，让很多原本打算去逛街的人萌生退意。也有人认为，逸家广场距离万象城仅4公里，优质顾客和好的商家被万象城吸引走了。
按照ICSC(国际购物中心协会)的标准划分，社区级商业总租赁面积为1万~3.5万平方米，逸家广场面积达4.5万平方米，可以被划分为区域及购物中心或生活方式中心。现在看来，逸家广场内多个商铺等待招商，"浪费了东边那么好的地方了。"一名消费者说。
和君咨询高级合伙人丁昀观察发现，近几年，很多社区商业并没有按照服务型的社区购物中心理念做，都是按照区域型、都市型的购物中心操作理念来布局和招商的。"目前在这个发展过程中，商业地产业主们将社区型购物中心的概念炒作得过多，但真正成形的却没有几个。"丁昀撰文称，中国的社区购物中心还处在发展早期，属于有其名无其实阶段，大量社区购物中心呈现与都市购物中心的同质化特点。
多家商场出租率下滑
商业综合体陷入落寞，在济南并非个例。丁豪广场和雨滴广场，开业近10年后，都出现了部分店铺关闭、人流量下降的情况。
11月29日中午，丁豪广场负一层和一层有稀稀疏疏的顾客。负一层的三心联电器只经营了半年就已关闭。二楼的教培、服装和生活服务等大量商铺关闭，贴着招商广告。
三楼多数餐饮店铺已闭店，黑漆漆的。闭店公示显示，部分商家已闭店一年多。仅剩两家餐饮店仍在正常营业，一家店没有坐满，另一家店鲜有顾客。这一层楼的儿童游乐区只有1名顾客。三楼电梯口的一家寿司店店主说，平时不做寿司，只有周末才做，"平时没有顾客。好多店挣不出费用，都关了。"店主表示，白天也不做烤肠，只有晚上有人看电影才会做。
"去年这个商场生意还不错，最近两个月才这么冷清。"寿司店店主称，她听说12月商场计划重新招商，等更多店铺陆续开业，商场人流量可能会逐渐恢复。
从诸多细节上，丁豪广场的物业服务被吐槽不像一家现代商场。距离洗手间尚有数米远，异味传出，个别卫生间隔间门缺失。商场二楼洗手间水槽有两条巨大裂痕，里面混杂着塑料盆和水管等杂物。电梯老旧，部分按钮被抠掉，电梯内地板满是划痕，墙面广告脏污破损。尤其丁豪广场卫生间和停车场的脏乱被消费者质疑最多。
丁豪广场商业面积达10万平方米，曾是东部新区最大面积的商业集中地。2014年，丁豪广场开业，结束了济南东部新城没有城市综合体的历史。"这家商场刚开业的时候很时尚，有各种中高端餐饮、茶饮品牌。"东部一名市民回忆，后来，随着高新万达开业，丁豪广场随之没落。也有人认为，丁豪广场开业之初定位就不清晰，后期运营、管理、招商全部一塌糊涂。
12月2日，丁豪广场100套商铺曾在京东拍卖平台二拍，但因无人出价流拍。100套商铺起拍价4.14亿元，共1130人围观，无人报名参与拍卖。《拍卖房产及租赁情况明细表》显示，一层、三层和四层有30多套商铺为未出租的空铺。
"餐饮是有点少，三楼还有几家儿童玩的店。肯定还会继续招商。"近日，丁豪广场客服表示，周末人流量可能会多一些。
距离丁豪广场1.5公里的雨滴广场，2013年开业。如今，这家面积不大的商场，部分商铺也已经闭店，等待招商。
11月29日下午，一家街舞连锁店店员称，一周后他们将搬到高新万达，"这个商场客流不行，中午万达得排队吃饭，这里饭点都没什么人，唯一的好处是网红店不用排队。"店员说，去年雨滴广场人流量还不错，今年明显下滑，两三个月之前，同一层楼的醉得意撤店，闲置的商铺一直没有租出去。该街舞店在雨滴广场只营业了一年半，投入了20多万元装修费用，如今，为了吸引更多顾客，不得不选择搬迁至租金更高但人流量也更多的商场。
雨滴广场的建筑面积约1万多平方米，空间不大。负一层仅剩家家悦和星巴克等几家店正常营业，一层仅麦当劳等4家店营业，二层仅剩3家店，三层只剩2家店，四层今年新开了一家瑜伽店。
"现在没落了，以前那么多餐饮商家，现在寥寥无几。"几名此前常去雨滴广场的市民对其变化感到诧异。由于营业面积较小，雨滴广场给顾客的空间感不足，部分商铺等待招商，让人感到格外萧条。
雨滴广场由联荷商业投资运营管理有限公司负责运营管理。雨滴广场客服表示，商场部分店铺确实在重新招商，预计年后才能完成调整。
除了丁豪广场和雨滴广场，济南其他部分商场也出现了出租率下降的现象。
财报显示，从2022年6月末至今年6月末，济南恒隆广场出租率连续下降，从92%下降至89%。济南恒隆广场是恒隆集团的3家次高端商场之一，"我们的次高端商场则受租出率下跌影响，收入下跌3%。"恒隆集团称。
2022年上半年，济南世茂广场运营收入为7300万元，2023年上半年为7000万元。据称北京世贸大厦、深圳世茂前海中心、昆山世茂广场等多家世茂集团商场也均出现了营收下降的情况。世茂集团方面分析认为，截至2023年6月30日，上半年商业运营收入由2022年同期的人民币9.91亿元下降约13.2%至人民币8.61亿元，“商业运营收入的下降主要是由于宏观经济疲软，出租率和租金水平下降。”
也有部分商场出租率不降反升。根据万科财报，济南奥体天街出租率则从2022年6月末的94.6%上升至今年6月末的97.3%。
商业体同质化何解?
在商业综合体的布局过程中，需要一个科学规划。"丁豪广场、高新万达和雨滴广场距离那么近，是否提前规划过打造一个辐射周边多少公里的综合体?如果没有提前规划好，避免不了同质竞争，商家会为了租金优惠在新商场之间来回跑。付出了很多成本，但没有拉动产业良好发展。"山东大学经济学院教授李铁岗认为，这是一个不可忽视的原因，过去可能缺乏系统性的规划，对这方面的研究较少，招商过程中出现了低效竞争。
记者梳理发现，2021年，江苏省人民政府曾发布《关于完善商业网点规划管理指导意见的通知》，其中提到"严控大型商业综合体的规模和数量，避免出现商业过剩和同质化竞争。"
丁豪广场曾经的一名常客表示，当所有的商场都是同样的衣服品牌，同样的餐饮品牌，去哪里都一样，就毫无吸引力，还不如在家网购。宏观经济状况和互联网消费冲击，似乎是逸家广场、丁豪广场等商场面临的共同问题之一。"大家普遍习惯网购的背景，确实会对线下综合体消费造成一定冲击。"李铁岗接受新黄河记者采访时表示，这个背景不容忽视，但商业综合体落寞，背后有多方面原因。
李铁岗注意到，不少商业综合体的设计和定位没有鲜明特色。以丁豪广场为例，特色定位是什么?"有些综合体进去以后，停车会迷路。商场的服务和业态，没有打造出留住人的感觉。"李铁岗说，很多综合体缺少自身特色，也就很难打造竞争力。
"济南商业综合体数量比较多，新建商业体能否在有限的消费中分得一杯羹很难说。"多年前，李铁岗就发现，从数量方面来看，商业综合体布局的数量太多，区域之间缺乏协调，难以形成良性竞争。"如果商业综合体不能根据区域特点形成特色，同质化严重，就很难吸引消费者。"
此外，不少商业综合体仍停留在收租金的阶段，商场只重视招商，高价把场地租出去，把大型商业综合体变成了一个大卖场，分块招租给各个商户，也会导致同质化严重，"商场运营方对商户的服务体系不够好，没有开展物流配送和网店平台建设等业务，仍是简单粗暴的收租，没有转换成内部活动增值服务。"李铁岗说。
济南的商业综合体转型，如何走出一条"自救"之路?记者将持续关注。
（来源：海报新闻）
