近日，位于山东省威海市荣成海世界（曾用名：长青海世界）项目多位业主向中国房产质量周报反映，“海世界二期三期合同约定于2021年9月30日交付，然而，截止目前仍未交付。海世界四期原定于2022年6月30日交付，实际上均已在去年10月末停工。”
针对荣成海世界停工一事，荣成市住建局曾于2022年2月15日通过人民网领导留言板回复称：开发商资金链断裂，正在筹措资金，预计3月末开工，二期三期交房时间延至2022年6月30日，四期交房时间延至2023年6月30日。
图源：人民网领导留言板
“我们业主联系到了荣成慧华置业工程部王经理询问复工的情况，王经理说并没有接到复工通知，没有办理复工手续，施工队也没有组建。”业主阳阳（化名）表示。对此，中国房产质量周报于3月22日致电荣成慧华置业了解3月末复工问题，电话未接通。
4月6日，阳阳等多位业主表示，海世界并没有复工的迹象，开发商也未正面回复何时复工及交房等问题。
交付日期一延再延复工时间仍未定
公开资料显示，荣成海世界位于山东省威海市荣成市海湾南路236号，由荣成慧华置业投资有限公司开发建设，项目总用地面积414923㎡，总建筑面积589581㎡，总户数5893户。
业主手中的合同显示，荣成海世界二期、三期约定于2021年9月交房。“临近交付，项目还在施工中，房屋装修未完成，更没有通过住建、燃气、热力等部门综合验收，开发商就向部分业主送达了收房通知书。”阳阳表示。
当时，开发商强迫收房业主签订一份免责承诺书，以免除开发商因房屋部分装修事宜未完成而追究其因交房事宜所产生的一切法律责任。承诺书的内容为“我（业主）要求并同意以房屋现状接受钥匙，不得以任何理由追究荣成慧华置业投资有限公司因交房事宜所产生的的一切法律责任（包含但不限于：未装修完工部分的损失，逾期交房的违约金等问题）。”
（图源：业主提供）
当时，部分业主未签署承诺书，并将“未完工强行交付”、“停工”等问题反馈至荣成市住建局等监管部门。2021年12月29日，经荣成市人民政府调查后公示了项目二、三、四期的工程进度：海世界项目二期建设住宅楼27栋、商业楼2栋，总建筑面积约11.1万平方米，建设单位正组织竣工综合验收。三期建设住宅楼8栋，工程正在进行精装修工程收尾施工。四期建设住宅楼21栋，目前主体已完工，正在进行室内外装饰装修配套工程及区内配套工程施工。因疫情影响，项目未能如期完工交付。目前，建设单位正协调施工单位加快施工进度，已经延期交房的二期工程预计2022年4月完工，三期工程预计2022年12月完工。
“此后，建设单位并未加快施工进度，仍处于停工状态，临近春节，项目停工已近半年，我们将这一问题再次向监管部门反馈。”业主王丹（化名）称。
荣成市社会治理服务中心于2022年2月15日在人民网领导留言板回复：预计3月末复工，开发商承诺项目二期、三期于2022年6月底前完工；四期于2023年6月底前完工。
（图源：人民网领导留言板）
“目前已经临近3月底，仍没有任何复工的迹象，部分业主来到施工现场查看，二期三期内部装修未完成，燃气和供暖没有开通，也未经过验收，已有几个业主在二期入住了；四期楼栋多为毛坯状态，地下管网未铺设，窗户未安装，电梯未安装，现在一片荒凉，看不到任何工作人员在施工。”阳阳表示。
（海世界现场图。图源：业主提供）
为了进一步了解项目复工日期及开发商资金筹措问题，中国房产质量周报于2022年3月18日致电荣成市住建局，一名工作人员表示：由于疫情，从春节前到现在，荣成所有的工地都没有开工，是地方相关部门要求开发企业停工。具体何时复工，要看疫情和企业的情况，企业如果想复工可以提出复工申请，主管部门进行审查，达到复工条件就可以复工。关于企业资金筹措问题，具体情况可向开发企业了解。“我们业主联系到了荣成慧华置业工程部王经理询问复工的情况，王经理说并没有接到复工通知，没有办理复工手续，施工队也没有组建。”阳阳补充道。对此，中国房产质量周报于3月22日致电荣成慧华置业了解3月末复工问题，电话未接通。
部分房源已被抵押存在被拍卖执行的风险
“当时，我是付全款买了海世界四期的一套商品房，但是，开发商却迟迟不给办理网签备案，后来销售告诉我，我的房子已被开发商抵押了。”王丹告诉记者。
据荣成市人民政府于2021年12月29日通过人民网领导留言板披露，海世界的确存在部分房屋已缴纳房款却无法网签备案，经责任单位调查，该项目部分房屋处于限制出售状态。
（图源：人民网领导留言板）
实际上，被限制销售的房源不在少数。中国房产质量周报根据荣成市住建局官网披露数据统计，以荣成市海世界小区42号楼（四期）为例，截止2022年3月21日，42号楼共计248套房屋，处于限制销售状态的房屋近200套，被限制销售的房源标为红色，同时标有“已抵押”标识。
（图源：荣成市住建局）
对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣指出，一般而言，开发商抵押在售房产主要是为了融资，向银行贷款，或为了向其它债权人进行借款，并对债务进行担保。所购房屋如处于被抵押状态，对于购房者而言，一般有三类风险：一是可能无法办理网签备案。如果抵押权人不同意，是无法办理网签备案。二是可能无法办理产权证。虽然民法典规定了抵押依旧可以办理过户，但是在实务操作中，没有抵押权人的同意，不动产登记中心往往是不会办的。而且即使给办，对于购房人而言，自己的房子还设定着抵押，给开发商的债务担保着。未来如果开发商不偿还债务，房子依旧有被执行拍卖的风险。三是可能被拍卖执行。如上述荣成海世界的开发商不偿还债务，债权人申请强制执行的时候，就可以行使对房屋的抵押权，对房屋实施拍卖。
王律师建议，荣成海世界业主要密切关注抵押解除问题，如果所购房屋没有被及时解除抵押，需要尽快和开发商进行沟通，尽快落实原因。如果已经影响到网签、办证等具体事宜，需要采取一些必要的法律手段，如起诉开发商，要求其承担延期办证的违约责任。
据中国裁判文书网披露，荣成海世界开发商荣成慧华置业投资有限公司存在多个财产保全申请，被保全冻结金额（财产）约1809万元。
2022年1月29日，荣成慧华置业投资有限公司名下位于荣成市海世界二期16号楼703室、16号楼704室、2号楼802室房产被荣成市人民法院查封，查封期限为三年，保全人为山东皓爱系统门窗有限公司，保全金额为149万元。
2022年1月20日，李某因与荣成慧华置业投资有限公司合同纠纷一案向荣成市人民法院提出财产保全申请，保全金额为60万元。
2021年12月2日，荣成市人民法院冻结了荣成慧华置业投资有限公司名下银行存款1600万元，冻结期限一年，保全人为迎顺建设集团有限公司。
部分预售款未进入监管账户
另有业主反映海世界预售资金监管账户与实际付款账户不符。“出售商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。而实际情况是业主汇款账号并非合同中指定的监管账号，我们的钱究竟去哪儿了？”业主王建（化名）说。
王建在2020年3月购买了一套海世界四期的商品房，开发商提供的收款账户为中国银行总行，王建将部分款项约19.9万元打入该账号。4月，王建与开发商签订商品房买卖合同，此时发现合同上的预售资金监管银行为威海市商业银行股份有限公司荣成支行。“四期实际付款账户与预售资金监管账户不符的这一情况并不是少数，二期同样也有这样的问题。”王建表示。
（图源：业主提供）
“为何开发商在收款时未存入指定的监管账户？如果监管账户上如果有钱，就不会停工。”王建表示。对于预售资金监管账户与部分业主实际付款账户不符的问题，中国房产质量周报于3月18日致电海世界售楼处，电话未接通。
实际上，预售资金指在商品房预售时，购房人在购房合同中约定的需要支付的全部费用。为强化商品房预售资金监管执行力度，化解项目风险隐患，我国一直对预售资金执行强有力的监管政策。如2017年1月山东省住建厅印发《山东省商品房预售资金监管办法》就规定了商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款，且商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。
对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示：首先，这种做法肯定是违规行为，严重违反了《山东省商品房预售资金监管办法》相关规定。对于这种违规行为，房地产主管部门应当责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其预售合同网签业务，并依法予以行政处罚。
王律师建议，荣成海世界业主可以通过信息公开申请的方式去调取资金监管的相关情况，以及这个项目的相关手续，核实是否还存在其它违法违规问题。一旦发现项目存在违法违规问题，可以视情况提起相关违法查处，要求相关部门履行职责，通过相关部门给开发商施加压力。如果是因为资金出了问题，可以提起要求资金监管部门履行监管、查处职责的申请，对开发商违反资金监管的行为依法进行调查处理。
相关部门没有在法定期限内履行自己的职责，可以依法提起相关诉讼，督促相关部门去履行职责。同时业主可以起诉开发商，要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果违约责任约定的比较低，还可以要求按照在外租金和违约金的差额去主张损失。此方案目的在于通过追究违约金或损失督促开发商尽快交房。
关于荣成海世界复工时间以及工程进度问题，中国房产质量周报将持续关注！（来源：在线万里行 汤圆）
