长租公寓“爆雷”、住房租赁企业随意克扣押金、“租房刺客”套路多样等租房乱象，曾是不少“北漂”的糟心事。
近日，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市住房资金管理中心研究起草了《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），首次拟明确将住房租金纳入监管。此次新规，将直指上述租房乱象。
租金监管：单次收取超3个月租金存入监管账户
进一步规范住房租赁押金托管、租金监管工作，租客的合法权益才能得到更好地保障。那么，住房租金如何有效监管？根据《征求意见稿》，住房租赁合同约定单次收取租金数额超过三个月租金的，全部租金应当按合同约定时间、金额存入租金监管账户。租金监管账户收到存入的租金后，三个月租金部分在一日内划转至住房租赁企业账户。其余租金按月划转至住房租赁企业账户，每次划转金额为一个月的租金的本金和同期利息，租金不足一个月的以实际为准。
记者获悉，北京市范围内承租他人住房从事转租业务的住房租赁企业，向承租人收取的押金、租金的托管、监管及监督管理，适用该办法。上述租金监管账户由北京市住房资金管理中心开设并负责管理。
此外，《征求意见稿》提到，住房租赁合同期满或解除，租金监管账户内仍有租金剩余的，住房租赁企业应当在住房租赁合同期满或解除后一个工作日内提出租金退还意见。意见中明确是否扣除租金，如拟扣除租金的，应当明确拟扣除部分费用明细。拟扣除部分外租金的本金和同期利息应及时退还承租人。
承租人不同意租金退还意见的，可以自行协商解决。通过自行协商无法达成一致的，双方可以向中介协会提出调解。未达成一致前，争议部分租金暂不划转。通过中介协会调解后双方达成一致的，根据调解结果向双方退还争议部分租金。经调解未达成一致的，双方可以通过诉讼、仲裁等途径解决，争议部分租金根据判决书、仲裁结果等退还。
押金托管：鼓励使用数字人民币
除租金外，押金托管问题同样受到租客们的关注。据相关报道，北京市押金租金纠纷占住房租赁纠纷的7成以上。
此次《征求意见稿》中提到，北京市鼓励在押金托管、租金监管中使用数字人民币。此外，北京市住房资金管理中心应当在中标商业银行中开设押金托管账户。该账户为专用存管账户，不透支；除另有规定外，不支取现金。押金应当按住房租赁合同约定的时间、金额存入押金托管账户。
同时提到，住房租赁企业应当在住房租赁合同期满或解除后一个工作日内提出押金退还意见。意见中明确是否扣除押金，如拟扣除押金的，应当明确拟扣除部分费用明细。拟扣除部分外押金的本金和同期利息应当及时退还承租人。
与租金监管相似的是，承租人不同意押金退还意见的，可以自行协商解决。通过自行协商无法达成一致的，双方可以向中介协会提出调解。未达成一致前，争议部分押金暂不划转。通过中介协会调解后达成一致的，根据调解结果退还争议部分押金。经调解仍未达成一致的，双方可以通过诉讼、仲裁等途径解决，争议部分押金根据判决书、仲裁结果等退还。
专家：新规可预防大部分住房租赁纠纷问题
事实上，早在2021年，北京市就发布了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称《通知》）。该《通知》明确，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过三个月租金，收、付租金的周期应当匹配；住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过一个月租金。
而在此次《征求意见稿》中，明确由北京市住房资金管理中心负责押金托管和租金监管账户管理。北京房地产中介行业协会承担押金托管、租金监管中纠纷调解、协调租赁当事人押金或租金退还等相关工作。
此外，自2022年9月1日起，《北京市住房租赁条例》施行。其第三十六条规定，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。还明确押金托管和租金监管的具体规定由市住房和城乡建设部门制定等。此次《征求意见稿》针对押金托管、租金监管制定了具体的实施细则，确保条例相关内容落地实施。
据媒体报道，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥分析指出，本次《征求意见稿》是《北京市住房租赁条例》的配套文件之一，在住房租赁管理服务制度体系中具有重要地位，对有效预防住房租赁纠纷、规范住房租赁经营行为、促进住房租赁中介行业健康发展、依法维护租赁当事人权益，都有重大意义。
赵庆祥指出，根据投诉数据统计，押金租金纠纷占住房租赁纠纷七成以上，另外住房租赁企业“爆雷”也多是因为沉淀押金租金形成了“资金池”。此次明确北京市住房资金管理中心和北京房地产中介行业协会发挥各自优势，共同承担押金租金管理工作，应该可以预防和化解大部分的住房租赁纠纷问题，促使住房租赁企业经营模式转型升级，促进住房租赁中介行业高质量发展。
易居研究院研究总监严跃进也在接受媒体采访时表示，新规出台有利于稳定租赁市场预期、提振租赁双方的信心，预计将对全国其他城市形成良好的示范效应。
（来源：海报新闻）
