今天（12月3日）晚上的电视新闻联播报道，在11月29日下午，习近平总书记到上海市闵行区新时代城市建设者管理者之家考察。听了当地加大保障性租赁住房筹措建设力度、构建“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系的情况介绍，习近平给予充分肯定，认为城市不仅要有高度，更要有温度。这条新闻，在冬天给人浓浓的暖意。
从电视画面看，习近平先后走进社区住宅型、宿舍型出租房源租户的住房和公共厨房、公共洗衣房等共享空间，仔细了解在此居住的城市一线工作者的生活状况。电视画面时间较长，特别是上下一张床，就像大学生的宿舍，给人印象较深。
近年来，上海、南京、杭州加快保障性租赁住房建设，为许多新市民、青年人和一线务工人员提供了住房保障。继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。2021年8月，《上海市住房发展“十四五”规划》提出构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。上海，是全国起步最早、最为成功的，总书记的考察，是对上海模式的肯定。
从电视画面看，总书记离开时，社区居民纷纷围拢过来欢送总书记，场面很是热烈。习近平说，看到来自五湖四海的建设者在这里安居乐业，感到很高兴。城市不仅要有高度，更要有温度。我们的社会主义就是要走共同富裕的路子。外来务工人员来上海做贡献，同样是城市的主人。要践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求，确保外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。总书记这一番话，内涵极其丰富。
这一席话，暖意融融。“一张床”传递的是安居乐业的温暖。只有广大务工人员衣食不愁，“居者有其屋”，没有生活后顾之忧，才能有激情投身社会建设。最低400元就能拎包入住的低价房，为快递小哥、环卫工人、家政人员这些美好生活的创造者提供的不仅是一张床，更是城市的归属感与幸福感。等到结婚成家了，“一间房”“一套房”，为在城市奋斗的异乡青年们为城市运转和市民生活提供了必不可少的服务和保障，让这些生活在最基层的年轻人能够得到一个有尊严的住所是城市发展的“刚需”。温度从“一张床”开始蔓延，温暖了城市。
感情上觉出温暖，在思想上我们更会思考习近平为什么要看“一张床、一间房、一套房”的背景问题。
从直觉上，我马上想到的是，现在消费刺激不起来的问题，与购房压力是有关系的。孩子长大了，要在城里上学，老人的钱都给孩子在县城买房子；孩子工作了，要在市里、省城买房，在北京买房。谁敢花钱？谁敢消费？大城市房价高，完全通过买房来解决住房问题是行不通的，这个渠道要打通，这是最现实的理由。
细究起来，大力发展租赁住房的社会原因在以下四个方面：
第一，是实现与社会主义现代化相匹配的产业结构需要。未来十五年，超过20%的就业人口，即1.5亿人口，需要重新配置到第二产业或服务业。这部分人口的住房需求属于新增的部分。未来十五年，农业转移人口市民化创造的住房需求约为5700万套。在产业结构变迁和人口流动的背景下，农业转移人口城市化将带来大量的住房需求，尤其是住房租赁的需求。
第二，是城镇化率提升的坚定支撑。2035年中国人口城镇化率将达到75%-80%。租赁住房可以解决进城农村人口住房需求，激发他们积极融入城市生活的意愿，只有大量人口留下来才能保持城市活力和动力。
第三，是提升农村人口的财产性收入的需要。消除城乡二元差距，需要将城市化推进与乡村振兴有效结合起来，将农村集体建设用地的流转与劳动力的自由流动结合起来。
第四，是提振消费、拓展投资的新思路。2035年居民消费占GDP比率要到60%，相对现在增加约20个百分点，同时服务消费占整个消费的60%。在未来15年的时间里，如果解决了城市人口工作地和居住地相一致的问题，就能更好地释放消费的潜力，促进消费尤其是服务消费。培育租赁住房这样一个新型的住房消费，有利于降低以往高昂的购房和贷款支出，打通消费堵点，释放其他消费需求。
事情是好事，然而，实行起来困难很多，发展租赁住房市场面临很多挑战。这也是我们需要重视的改革背景。就是说，住房改革仍然在路上。
首先是土地方面。土地出让金是地方政府的重要收入来源，低价出让土地来作为租赁住房用地，地方政府动力是不足的。
其次，是参与主体有限。目前的地方租赁住房用地和集体建设用地租赁住房试点，参与主体受限，主要是国有企业，影响了民营企业参与的积极性。
其三，过去的存量公租房等保障性住房，大多区位偏远，空间布局和需求之间存在错配，带来居住不便和空置率高的问题。
其四，是资金方面。一方面，目前的租赁住房建设主要依靠债务融资，缺少权益性资金等市场资本；另一方面，债务资金有固定期限、而且成本较高。这样的融资体制，难以匹配租赁住房初期投入高，回报期长的投资特性。
其五，是覆盖面方面。现有的租赁住房，尤其是长租公寓，主要满足了小部分中高收入人群的需求，无法覆盖广大农业转移人口和城市的其他灵活就业人群。而随着产业结构变迁，各类人才涌入城市，租房需求也更加多元化。
其六，是运营方面。目前租赁住房项目参与主体相对单一，主要为国企，运营管理缺乏市场化激励。部分房企缺乏运营能力导致资源低效使用。
其七，是税费政策方面。目前的税收的优惠政策集中在需求侧，也就是居民层面，对于租赁住房企业的全国性税收优惠政策未实质落地，企业需要缴纳增值税、增值税附加税、房产税、城镇土地使用税、印花税、所得税等多种税费，高综合税费压缩了企业的利润空间。让企业有积极性，这是必不可少的条件。
正是因为以上情况的存在，习近平总书记在上海的视察，是对住房改革的支持，也是督促。相信在未来的改革中，上述问题将会得到解决。
现在，上海做得最好，南京次之，杭州再次，都应该好好总结，并在全国推广。
（文/李锦）
11月30日，李锦在郑州为国机集团某部讲授新一轮国企改革。
作者简介
李锦，教授，中国人民大学国企改革与发展研究中心首席政策专家。
新华社高级记者。2010年后，相继担任中国企业报总编辑、中国企业改革与发展研究会副会长，国务院国资委新闻中心首席专家、国企管理智库副理事长兼首席专家、中企之声研究院院长等。
重点做企业理论政策研究、课题研究、经验总结工作。十八大以来，解读70多份党中央、国务院与国资委企业文件与会议精神，去年接受媒体500多次采访。被舆论界称为“中国国企改革舆论旗手”“国企政策新闻第一解读人”。
改革开放来所写“思路型”调查为45位中央政治局委员批示。1982年，邓小平听取汇报并称其对改革“有发言权”。
出版专著《资本经营理论的提出》《深度》等32部。
