李锦在枣庄国资委做六中全会和中央经济工作会议辅导报告
12月17日，李锦为枣庄市国资委做六中全会和中央经济工作会议精神报告，并就房地产等问题谈了自己看法。这是会场情景。
2022年房地产业发展趋势与政策趋向
—— 对中央经济工作会议房地产段落的解读
《企业家日报》2021年12月18日头版头条
编者按房地产业连着建筑、建材、运输、家电、家具等产业，联系千万企业家的命运。唱衰房地产的背景之下，中央经济工作会议提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，无疑是为房地产业注入了一管有效的强心针。
这篇文章对中央经济工作会议房地产段落的解读，预测房地产业政策已经由操作层次向规律层次转变，楼市会适度回暖，并对2022年保交楼政策、信贷政策、土地政策、租房政策进行分析。相信会对企业家们有所帮助。
附：企业家日报发表了李锦对中央经济房地产段落的解读。
前一阶段恒大的事情出来，人们对市场前景不无担心。此次中央经济工作会议提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。在不少人已经开始唱衰房地产业的背景之下，无疑是带来极大的利好。
但倘若大幅放松调控政策乃至刺激地产业，也可能让开发商、居民和金融投资机构强化房价永远上涨。对于宏观调控部门来说，如何走出周而复始的紧缩放松循环?如何寻找本轮房地产调控的最佳退出路径，做到既防止房地产行业崩盘，避免出现经济硬着陆和系统性金融风险，稳定房价预期?近日召开的中央经济工作会议精神，无疑为房地产治理提出一个新的思路。
房地产业政策已经由操作层次向规律层次转变
从2020年秋季开始的这轮房地产调控直接指向房企杠杆和银行信贷供给，执行严格，可说是有史以来最严厉的调控，加上房地产行业本已是强弩之末——过去几个月中国房地产业各项指标急转直下，形势确实非常严峻。即使调控政策执行力度已经有所调整放松，中国新房销售可能仍会萎缩15%以上，开发商购地金额下降30%以上。房企债务违约率已经攀升，若现有调控政策不做较大幅度的调整，未来几个月债务违约率可能加速上升，影响社会稳定。
房地产的政策在12月6日的中央政治局会议没有讲“房子是用来住的，不是用来炒的”，勾起很多人的联想。在四天以后的中央经济工作会议再次出现“房子是用来住的，不是炒的”语言，表明这是基本原则，不会改变。中央经济工作会议，对房地产这一段是这样表述的：
“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
这一段话，每一句都可以出一个政策，也可以写一篇文章来论述。细读起来，觉得探索新的发展模式，是这一段的主题。房地产越来越重要，不是一个好趋势，对房地产过度依赖的局面需要改变。但是对房地产过度打压也不是一个好趋势，只是阶段的手段。这使人感觉到房地产的政策已经由具体操作层次的监管，实现规律层次转变。也就是说，中国房地产市场进入到总结归纳提出与实现新模式的规律阶段。
12月11日，就是中央经济工作会议的第二天。在“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆就表态：要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。同时，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。提法与中央经济工作会议保持一致。对房地产是支柱产业的定位，使得我们对政策有更透彻的理解。“房地产是支柱产业”已经很久没有被提及，这对于楼市来说，显然是一个重要信号。“房地产是支柱产业”，在当前楼市困难的情况下，已有许久未听到这样的言论。显然能够激活人们的信心。房地产政策牵涉到很多企业，是14亿人普遍关注的一项政策。根据西南财经大学《2018中国城市家庭财富健康报告》的统计，中国城市家庭财富中，房产占比高达77.7%，金融资产仅占11.8%。
中央经济工作会议向我们提示中国房地产由手段式治理向规律性治理的阶段，政策出现“三要三不要”的走向。第一，对产业目的来讲，要支持住房，反对炒房;第二，对用户来说，要更支持租房，不支持都去买房;第三，对政府治理来说，监管以疏导为主，而不是简单的打压。
房子是好东西。人们追求它，是因为生活中的吃穿住用行，“住”是投资最大的一块。不能因为房地产有不良资本参与，就把房地产看成坏东西了，这是万万要不得的。就像不能因为水脏，就把洗澡水和孩子一起倒掉。关键是用好的政策把房地产问题解决好。
从经济发展来讲，房地产在2020年的销售情况并不好，但是仍达到6%的GDP产值，加上建筑业及其产业链条，房地产成为中国仅次于制造业的第二大支柱，第二大支柱不保，我们国家这个大厦怎么能撑起来?我们的经济发展速度怎么能保住?
我们可以了解一下2020年GDP构成。房地产行业产生的GDP达到了74553亿元，占全部GDP的比重达到了7.33%。在大类行业里，仅次于制造业、批发零售、金融、农林牧渔，位居第五。
这里，我们是把建筑业单独计算的。事实上，建筑业和房地产密不可分，基本上是一个行业。如果房地产行业衰退，建筑业直接就没有活可干了。而建筑业的GDP，占了全部GDP的7.2%，是第六大行业。房地产和建筑业合并计算，占GDP的比重将达到大约14.6%，是仅次于制造业的中国第二大行业。
稳增长房地产业处在重要位置
当然，从当前发展的原因来考虑，“稳中有快”政策实施带来影响。“稳”是这次中央经济工作会议最为突出的关键词。明年经济工作要“稳字当头，稳中求进”，各地区各部门都要担负起稳定宏观经济的责任，积极推出有利于经济稳定的政策，慎重出台有收缩效应的政策。由于房地产业规模大，上下游产业链条长，今年下半年以来，房地产市场经历了深度调整，下行压力较大，对行业及相关产业链条均带来压力。
除去年因疫情所致的极端情况，中国经济已经面临2015年以来最严重的下行压力，未来几个月情况可能还会恶化。今年中国政府在“双碳”、节能和环保方面的调控力度空前，这一方面直接冲击电力供应和其他生产，另一方面导致原材料价格高企而影响终端需求。在这种背景下，执行极为严厉的以降低杠杆和压缩信贷为主要手段的房地产调控，就会加大经济下行的压力，加大深化推进房地产调控并获取最后成功的难度。三季度GDP同比增速已下降至4.9%，环比只有0.2%，而四季度GDP同比增速大概率会降到4.0%以下，甚至有可能会在3.0%左右。今后几个季度，随着出口增速回落、疫情反复、供给侧冲击的余波、因举行冬奥会而对北方空气污染的控制，以及房地产调控所带来的滞后影响，经济增速必将面临更大的下行压力。中央经济工作会议也表示：“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。”也就是说，我们当前面临经济下行压力，有三大原因。排在首位的，就是“需求收缩”。解决这个问题，需要“扩大内需”，并把它放在了战略高度。“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，应该看作扩大内需非常重要的方面。
目前全国每年新房销售额接近18万亿，二手房交易额7万亿，两者相加是25万亿，这还没有计算上购房之后的装修、购买家具和家电等。全国每年的社会消费品零售总额，也不过39.2万亿(2020年数据)。新房加二手房的年销售额，相当于消费品零售总额的三分之二。短期内没有哪个行业能够取代房地产行业在中国经济中的位置，房地产行业若不能稳住，宏观经济和金融体系无法企稳。
我们更要注意，房企的高杠杆高负债可能会引发系统性金融风险。我们估算房企的加权净负债率虽然在2020年仍处于91%的高位。房地产企业的总体债务规模巨大。截至2021年三季度，房企的银行贷款余额约为15.2万亿元人民币，信托和委托贷款余额约为6.0万亿元，但房企的实际债务规模不止于此。由商品房预售带来的“隐性债务”不容忽视。另外房企还有一批境外私募债。加总起来，我们估计房企的总体债务规模在30万亿元以上。
财政方面的滞后影响也很大。开发商支付给地方政府的购地款去年高达8.4万亿元人民币，是中国GDP的8.4%，约为中国去年公共财政收入的46%，这笔款项作为地方财政最具有弹性的一部分，成为了中国基建投资重要的资金来源。
截至2021年9月底，中国居民的银行贷款余额已将近70万亿元，个人住房贷款的余额已从2014年底的10万亿元迅速上升到2021年10月底的37.7万亿元。
所以最近国家对于房地产的最新提法改为：“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。房地产业对中国经济极为重要，满足购房者的合理住房需求，就要略微刺激。
政策走向明显由抑制地产泡沫、因城施政的打压性政策向“三稳”预期、支持多元化供给，构建房地产长效机制等维稳性政策过渡。中央财办副主任韩文秀也有一段话，房地产业“在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响”。
2022年房地产业的政策趋向
那么，“加强预期引导，探索新的发展模式”，政策上将带来什么变化呢?未来几个月经济下行的压力可能增加，所以政策上要有所作为。在中央经济工作会议政策的引领下，预计2022年房地产市场将逐步修复。
保交楼政策。预计2022年地方政府稳地价、稳房价、稳预期，首先加强“保交楼”环节的推进，资金端、政策端等均将发力保证把卖出去的楼盖完、保证业主买过的房都交付。政府要站出来讲，房子不会烂尾，鼓励大家尽管放心买。但为舒缓房企短期资金压力，地方或寻求保交付与提高预售监管资金使用效率之间的平衡，进一步促进房地产业良性循环和健康发展。
信贷政策。前期过紧的金融政策会进行结构性调整，适度放松对房企融资的管控，改善购房信贷环境。房地产市场调整态势仍在深化，信贷环境改善尚未传导至市场端，购房者预期好转迹象不明显，预计稳经济要求下短期地方将加快落实“因城施策”，扶持类政策或将加快落地。怎样支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求?在“房住不炒”大基调下，部分市场调整压力较大的城市政策微调预期较强，提升购房者置业信心，金融支持合理购房需求正常释放，重点可能满足首套房和改善性住房按揭需求。短期内作为应急措施，为避免系统性金融风险发生和经济硬着陆，有必要保障大部分资质较好房地产企业的融资和家庭按揭贷款的正常审批。对特定人群尤其是外来民工和新毕业大学生给予降低首付比例和房贷利率的优惠政策。
土地政策。中国城市化的方向是人口向中心城市和城市群迁移。政府需扩大热点城市的土地和新房供给，通过宅基地改革释放低效使用的土地并增加农民工财产性收入，进一步放松城市户籍限制，在增加热点城市土地供应和明确逐步开征房产税的前提下，适度调整限价和限购限售等调控措施。增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。热点大城市因为年轻人口流入住房紧缺房价高企，在这些城市加大住房用地和新房供应。推进中心城市和城市群的基础设施建设，连接人口密集地区城市之间的轨道交通建设，扩大这些城市的住宅用地供给。
租房政策。在让市场发挥合理作用的同时，政府也要大力做好住房保障工作，制定系统的又因地制宜的保障房政策。相比于12月政治局会议重点强调“售”，本次会议补充强调了“租”。会尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。由于本次会议并未对如何落实“促进房地产业良性循环和健康发展”做进一步阐述，后续相关部委年度工作会议的表态值得关注。
楼市的适度回暖，也在意料之中。近期，我们有必要对房地产业理一下思路。经济社会发展是一个相互关联的复杂系统，制定和实施政策都要坚持系统观念和实践标准，遵循经济规律，以实践效果来检验政策的成败优劣。近年来，对房地产调控经验教训，也要总结。近期出现的拉闸限电，和房地产异常波动，都有“把整体任务简单一分了之，层层加码，导致基层难以承受”的情况出现。因为维稳成为明年经济工作的总方向，所以纠偏将成为最近一两个月的基调之一。
显然，降低经济对房地产的依赖不能操之过急。经济转型是一个漫长、艰巨的过程，芯片、新能源固然非常重要，但这些行业现在尚不能贡献大量税收，反而需要财政补贴。所以，让房地产继续健康发展，对中国经济至关重要。大量基础设施项目上马，楼市的适度回暖，部分城市价格回升，也在意料之中。对于建筑建材业与房地产企业来说，2022年日子会比上一年要好过些，这是没有疑义的了。
李锦，教授，中国人民大学国企改革与发展研究中心首席政策专家。
新华社高级记者。2010年后，相继担任中国企业报总编辑、中国企业改革与发展研究会副会长，国务院国资委新闻中心首席专家、国企管理智库副理事长兼首席专家、中企之声研究院院长等。
重点做企业理论政策研究、课题研究、经验总结工作。十八大以来，解读70多份党中央、国务院与国资委企业文件与会议精神，去年接受媒体500多次采访。被舆论界称为“中国国企改革舆论旗手”“国企政策新闻第一解读人”。
改革开放来所写“思路型”调查为45位中央政治局委员批示。1982年，邓小平听取汇报并称其对改革“有发言权”。
出版专著《资本经营理论的提出》、《深度》等32部。
