8月25日，深圳宝中瑞樾府开盘；业内多家媒体猜测：可能深圳再次迎来一个日光盘，为何这么乐观呢？
因为几年时间，宝中都没有推出新盘，我们甚至看到项目广告，号称把宝中房价打回到了7年前的宣传。
开完盘，甲方海报官宣卖了21.5亿，按照套均1026万，也就等于209套的销售业绩。虽然没有日光，在艰难的8月，能卖209套左右的销售业绩，也实属不易。
没曾想，开完盘后还能经常刷到，项目的把宝中房价打回7年前的广告，怀疑甲方宣称的销售数据作假。既然开盘都卖了70%左右，何苦还这么打广告呢？
经过半个多月的数据跟踪发现，住建局备案系统上的数据，停留在37%左右，总房源为302套，实际成交套数在112套左右。（以备案系统实际备案数据为准）
虽然在近期开盘的楼盘中，数据算已经不错了，可对于宝中的瑞樾府而言，明显算得上销售业绩翻车了？
这么优质的项目，这么核心的地段。很明显，问题出现在营销环节，营销策略出现了重大失误，我们来扒一扒项目哪些营销失误？
01
明明是政府限价销售
何来把房价打回7年前？
瑞樾府，限价8.86万每平，这是政府限价，跟当初土地出让政策相配套。并不是瑞樾府主动不想把房价卖得更高，只不过是政府限价而已。
记者查了下周边楼盘的在售价格问题，也发现了所谓的价格倒挂，也并没有宣传的那么夸张。
从地图中看，瑞樾府周边离得近的二手房有：深业新岸线、万科兰乔圣菲、鸿荣源西城雅筑、御景湾。那么这几个楼盘目前在售价格如何呢？
深业新岸线，7月份成交一套151平米的四居，成交单价为8.48万元每平米；
万科兰乔圣菲，没有近三个月成交、挂牌数据没有成交案例查证；
西城雅筑，今年6月成交一套97平四居，成交单价为8.97万元每平米；
御景湾，今年6月，成交一套97平米的三居，成交单价为7.84万每平米；
市场对于宝中的印象，大部分人都停留在壹方中心、熙龙湾几个高价楼盘。殊不知，瑞樾府离这几个楼盘，还有一定的距离，价格当然不能同日而语。这么看，市场宣传的严重倒挂，只是一种错觉。
像深业新岸线，最高点成交价格在2021年4月，成交单价在12.86万元单价，但现在的市场价格已经掉头向下；
西城雅筑最高成交价，也在2021年1月，成交单价最高为14.9万元单价，而当下的成交价格，还不到9万元。
所以，项目对外宣传的价格严重倒挂的情况，不符合事实。对外宣传口径出现重大失误，宣传策略出现了可以避免的营销失误。
02
为了防止业主维权
先签代收楼协议是什么骚操作？
为了防止业主后期维权，在成交之时，先签代收楼协议，是什么骚操作呢？
是否可以理解成越秀瑞樾府甲方，对楼盘的质量都没有信心。预测业主在收房时，可能会爆发质量维权，为了预防此类事情的发生，提前做好应对之策呢？
限价是政府土地出让的附加条款，我们不能因为政府限价，把这个作为降低房屋质量标准的借口。毕竟深圳一套房，有的人一辈子也难得买得起一套。
也许正是因为开发商的这个骚操作，让市场察觉到了房屋质量可能会出现问题，所以这么好的地段位置，市场选择用脚投票，房子依然出现了滞销。
业主还没有见楼，就需要先收楼，那到时房子出现质量问题，开发商不就可以推脱一切责任问题吗？这大概就是是置业者的担忧。
越秀瑞樾府的硬伤很多：
首先、是占地面积很小，不到一万平米，典型的单体建筑特征。小区容积率高达5.43，规划两栋32层的高层建筑，外加一栋31层的保障房，几乎没有花园，与改善性产品的品质严重不符；
其次、是产品规划设计很落后。户型设计Bug严重。两户门挨门，两家人需在同一个入户门口，开门进出房间。这种设计省掉了一家大户入门的门前位置，节约了开发商的报建成本，两户之间的私密性极差。
最后、是产品配套欠缺。明明是改善型产品的价格，却做成了刚需性产品的品质，改善客与保障性住房业主混居在一个楼盘。
越秀地产初来深圳市场，还是有点水土不服。作为国企，更多应该体现社会责任，而不是一味追求商业利益。
03
作假的销售数据
饥饿式营销欺骗市场
开盘半个多月后，住建局备案系统数据，已经好几天停止了更新，越秀瑞樾府开盘数据基本上敲定为112套，而官宣海报说开盘当天卖了21.5亿，套均1026万，也就是官宣卖了209套才对。
相信销售案场，对于开盘当天宣布的销售业绩，会做现场销控，也就是把好一点的楼层、好卖一点的户型，收藏起来，后期再拿出来卖；
先卖那些难卖的楼层，难卖的户型；然后逐步根据销售进度，一步步释放出销控的产品，这既是当前很多销售案场的一贯思路，也是一种欺骗消费者的普遍存在。
政府既然让甲方一次性拿预售证，一次性推出市场，可你却弄虚作假，明明才卖100多套，硬说成卖了200多套。
本来是一次性推出的产品，无异于分多批次推出，明显与政府要求的一次性推出市场严重不符。
04
越秀地产——维权大户
维权大户的房子能不能买？
出于对越秀地产的陌生，百度了一下越秀地产的口碑，简直称得上维权大户的存在。输入越秀地产维权，百度上显示1700000条，真称得上是维权大户的存在。
目前越秀地产在深圳开发的项目一共有三个：越秀和樾府、越秀瑞樾府、越秀潮樾府。深圳的楼盘会不会有潜在的质量问题呢？对照其他城市出现的质量情况，先了解下维权的内容有哪些？
从其他城市维权的内容看，越秀地产项目维权主要在这几方面：入户门、公区装修、楼栋外立面、楼梯间、风雨连廊等不符合交房标准；车位价格不合理等问题。
很多其他城市开发的豪宅项目里，出现入户门尺寸不符、阳台缺角、消防通道楼梯破损、屋顶修补、风雨连廊被拆、卫生间马桶与门打架等问题。
越秀地产全国维权，国企品质担当的初心去了哪里？
纵观越秀项目，越秀在广州、杭州、武汉、苏州等几个城市，因为虚假宣传、房屋质量低劣的一些例子。
比如：广州越秀星汇云城楼盘涉嫌虚假宣传，被广东电视台曝光；苏州越秀江南悦府楼盘质量相当低劣，墙体渗水、鼓包、裂缝，地板空鼓，窗户多处破损，电梯坠降，水管质量问题，被苏州电视台曝光。
杭州越秀景瑞悦见山楼盘，房屋质量低劣，有房子的客厅墙体贯穿裂缝，还有梁体裂缝等质量问题等等。
深圳虽然目前三个盘还没交房入伙，但对于维权大户而言，维权只是迟早的问题，至于你问维权大户的房子能不能买？园长的意见是，能避开最好避开。这种开发商惹不起，一辈子的心血，没必要赌它的国企责任担当。
（来源：网易号“楼评”）
