2022年，我国房地产行业压力较大，业绩普遍出现大面积坍塌。然而，在林昭远的执掌下，越秀地产不仅销售规模保持了增长，业绩也实现了。在这样的条件下，越秀地产也成为少数有底气召开线下业绩发布会的企业，但实际上，越秀地产靓丽的业绩背后也存在隐忧。
2022年3月15日，越秀地产在港交所公布了2022年业绩公告，并在随后举行业绩发布会。公司实现营业收入将近724.2亿元，同比上升26.2%；股东应占净利润约为39.5亿元，同比上升10.2%；核心净利润约为人民币42.4亿元，同比上升2.1%。
与大多数同行一样，越秀地产的毛利率正在走低。数据显示，2019年越秀地产的毛利率达到近几年的高点，为34.21%，之后开始逐步下降。2020年到2022年，公司毛利率分别约为25.15%、21.8%、20.4%。
从营收来看，2022年越秀地产涨幅挺不错：全年收入724.2亿元，同比上升26.2%。这个增速在2022年一片下跌的行情里算是相当亮眼。利润指标方面，越秀地产表现虽不及营收那么亮眼，但也比较稳健。毛利率约为20.4%，同比下降1.4个百分点；归母净利润相比2021年的负值转正：同比增10.15%为39.53亿元；核心净利润约42.4亿元，同比上升2.1%。
分地区来看，2022年越秀地产在大本营广州的表现一般，同比下降约12.2%，实现销售额531.9亿元，占比42.5%。2021年该司在广州的销售额为606.0亿元，占比52.6%。其他地区越秀地产则表现强劲，比如华东区域，全年销售额429.5亿元，同比上升65.7%；华中区域销售额140.4亿元，同比上升38.1%。明显感觉到的是2022年越秀地产“走出去”步伐加快，不过目前来看其区域依赖症依然明显。
资料显示，越秀地产是一家主要从事地产业务的香港投资控股公司。公司通过四大分部运营。房地产发展分部从事房地产发展活动销售。房地产管理分部提供房地产管理服务。房地产投资分部从事房地产租赁。其他分部从事地产代理及住房设计等业务。
过去一年，受房地产行业调整及疫情影响，房企营收和利润缩水，甚至发生亏损已是行业的常态，而销售规模的大面积滑坡还将继续拖累未来的营收和利润。
越秀地产不仅是为数不多保持营收、利润正增长的房企，也是扛住市场下行压力、合同销售额不降反增的少数房企之一。2022年，越秀地产连同合营及联营公司录得合同销售金额约1250.3亿元，同比上升8.6%。在地产行业下行期，越秀地产能够继续保持利润正增长的重要原因主要有两个，一是销售回款率提升，二是央国企具备的财务优势。
越秀地产指出，2022年集团一方面加快物业的销售，全力促销售回款，本年合同回款率同比有明显的提升；另一方面拓展多元化融资渠道，平均融资成本同比进一步下降。2022年房企整体融资艰难，但央国企优势明显。据越秀地产介绍，其抓住了国内利率下行的有利市场融资环境，优化调整境内外债务结构。
首先在境内债方面，越秀地产抓住窗口机会，全年于境内成功发行公司债券合共98.4亿元，加权平均利率3.11%。其次，越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露，越秀地产也抓住开发贷利率下行的机会，新增开发贷利率水平控制在3.65%。对于存量贷款则在积极跟金融机构进行洽商，原来超过4%甚至5%利率的也申请下调，取得了一些成功。
在业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，在设立2023年销售目标时确实也有点纠结，因为去年完成目标已经很累了，今年担心给自己定的目标太高，最后结合今年市场有所回暖的趋势，定下了6%的增长目标。
越秀地产正迎来逆势扩张期，2022年，在大多数房企销售呈现下滑态势的情况下，越秀地产销售增长8.6%至1250.3亿元，是主流房企中唯一销售正增长的公司。与此同时，越秀地产销售规模排名攀升。据克而瑞数据，其销售排名从2021年的37名跃升至2022年的第16名。2023年以来，越秀地产势头不减。今年2月，越秀地产因在北京大手笔拿下两宗地而出尽风头，外界对其在北京乃至整个华北市场的战略布局更加关注。
对此，林昭远对表示：“我们今年北方招来了郭伟智（原金地商置华中区域总经理）和董毅，人才建设走在前面，马上就会开花结果。北京会是我们要重点发展的城市，其它北方的城市像青岛、济南这些也会考虑拿地。”
由于加速拿地，越秀地产的总负债规模从2019年1795亿元增长到2022年2616亿元，资产负债率也维持在75%以上。其中，流动负债总额为1785.1亿元，同比微降2.25%，非流动负债大增46.04%达到830.5亿元。长期借款从去年同期的453.3亿元增至830.5亿元，同比增长58.65%。
与此同时，越秀地产的应收账款及票据从2021年1.64亿元升至2022年5.49亿元，增幅在200%以上，为此，计提的减值准备也在增加。
在这样的情况下，越秀地产只有加快销售节奏、提高回款规模，否则，财务压力就会进一步凸显出来，但眼下全国各地的地产销售回暖势头不及预期，越秀地产仍要逆势拿地，引发了资本的担忧。
对此，林昭远说：“从去年全国的情况看，好的地方的房子还是一房难求，价格还在上涨，但不好的地方，确实是卖不出去。那就是结构性的机会，分化会越来越严重。”他还称，在供货方面，越秀地产会抢工、抢节点，实现好的项目加速去化，同时，会重点布局核心城市。
对于2023年房地产市场形势，林昭远认为，从今年前两个月的数据看，市场已有复苏迹象。房地产行业对维持经济稳定发展的作用比较关键，相信接下来的政策走势会比较温和，市场会稳中向好。但他同时强调了市场正在分化。
同时，越秀地产公布了2023年合同销售目标，即1320亿元，同比增速约5.57%。该公司今年可售资源为2400亿元，照此推算，要达到上述目标，去化率要超过55%。对于发债及并购计划，越秀地产管理层表示，发债与否主要看成本，目前美元债成本太高，“不是我们的菜”。“并购是公司获取土地的方式之一，但并购的难度特别大，坑也特别多。我们就在想，它为什么愿意卖？如果项目好卖，他们自己马上就卖掉了。我们没有放弃并购的机会，每周接到的并购要约还是挺多，会进一步筛选。”
（来源：搜狐号“五谷财经！”）
