青岛的豪宅成交量位居全国前列，并在2022年那样的楼市环境下依然获得了逆势上涨。从房价方面来说，像海信的麦岛系列，这几年一直在缓慢上涨，走出了与普通住宅不一样的行情。
青岛的豪宅市场看似不错，但仅限真豪宅；你一旦买到伪豪宅，那就真是入了大坑，此生就再难翻身。今天咱们举例说一说青岛的伪豪宅，给大家避避坑。
01 地王豪宅折戟了
楼市圈里有两个牛气冲天的存在，一是豪宅，二是地王。当这两个存在结合在一起时，就是蓝光黑钻公馆闪亮登场的时候。
早在 2016年，蓝光以12520元/平方米、总成交价约9.97亿元，一举夺得当时的市北新“地王”：市北区宜昌路16号。当时大家都奇怪，蓝光将以怎样的方式收回成本，甚至小赚一些钱。结果黑钻公馆登场的方式很是让人诧异：高层和商墅，并定位于高端产品。
说实话，为了抵消拿地成本，蓝光开发成高端住宅并没有问题，高层和商墅也没有问题，问题出在所在的位置。
宜昌路16号，原来周围是青岛染料厂，也就是化工厂，这是不少人比较忌讳的。更为难堪的是，周围环境实在太差太差，周围的小区也都是纯刚需小区。以黑钻公馆的大户型、高总价来看，刚需买不起，富人不愿意来，结果就是销售困难。
黑钻公馆经过多年奋战，终归是销售完了，可买房者却哭了。
上图是正在挂牌销售的4套二手房源，价格最低的那套还是商墅，当年可是均价5万，如今呢，1.7万。
这个亏损程度，哪个买房者能承受得住，即使是有钱人。
02 都是豪宅，结局为什么差别这么大
其实，青岛与黑钻公馆行情差不多的豪宅项目有很多，这里不再多列举。
说到这里，大家都会有一个疑问，都是豪宅产品，为什么崂山前海和黑钻公馆会有迥然不同的结局。
这其实就是真豪宅和伪豪宅的区别。
虽然豪宅都讲究个安静、环境好，甚至不惜去山里买房。但也不能太偏。有钱人的公司多在市区，你最起码得保证他们出行方便、不堵车。其次，环境也是一个重要的因素。有山有海是富人的最爱，黑钻公馆的环境有点普通了。当然最重要的因素还是，黑钻公馆所在的地方缺少富人圈子。一个小区能成为豪宅，不但本身得多是富豪业主，周围也得有多个豪宅小区，打造一个富人的大社交圈子。我们看到，黑钻公馆周边其他小区多是刚需盘，多是努力搬砖的上班族，真的富豪怎么可能会过来，说的难听点这会降低他们的身份档次。
这里做个总结，黑钻公馆做豪宅失败的地方在于：位置一般、环境一般、没有富人圈子、没有贵族基因。这样的地方，作为改善盘都明显不足，只有刚需才会选择。黑钻公馆却作为豪宅开发，根源是定位错了。这应该给开发商、买房者带来一些启示，在刚需集中的地方，不要开发豪宅，也不要买这样的豪宅。
豪宅，有它该在的地方。
03 近郊黄金地段也不行
上面，我们总结了真豪宅与伪豪宅的区别；要想成为真豪宅，位置、环境、富人圈子缺一不可。
为了给大家带来更加清醒的认识，我再举一个例子。
西海岸新区的绿地凤栖澜玥，妥妥的黄岛中心位置：
这个地方新盘较少，竞争力不大；位置核心，环境优秀。可就是这样一个楼盘，若定位为高端产品，依然被市场鞭打。早在2019年7月开盘时，绿地凤栖澜玥的价格就在2.6-2.7万，这个价格在周围无疑是高端产品。
当然，时至今日的新盘价格仍然在2.6万。
可交房后的房东们却不淡定了，想卖高价根本卖不出去，只能是割肉降价：
不少二手房东以不到2万的单价往外卖，这得让售楼处多尴尬。
我们和别的真豪宅项目对比会发现，绿地凤栖澜玥各种指标都非常优秀，恰恰就败在了富人圈子、贵族基因这一条上。这个位置虽然优秀，但多是刚需小区。你在这里开发豪宅，你认为很不错，可市场就是不认，最后尴尬的只能是开发商和已买房者。
这再一次警告我们，你要是买真豪宅，确实能保值增值；可你要是买到了伪豪宅，那将比刚需盘赔的更多。
谨以此文分享给各位开发商、买房者。
（来源：今日头条@青岛房师傅）
