作为民营房企“模范生”，旭辉曾凭借合作开发模式实现高速增长，但如今，面对房地产行业突如其来的变化，旭辉也“难逃此劫”，合作开发模式的风险弊端逐渐显现出来。
近日，旭辉集团股份有限公司（简称“旭辉”，00884.HK）发布公告，公司2023年1—6月，合并口径净利润为-68.81亿元，同比下降377.06%，其中归母净利润为-64.32亿元，同比下降456.69%。
大幅亏损之下，公司销售端也在承压，2023年1—7月，旭辉实现累计合同销售466.4亿元，同比下滑41.14%。
受行业整体环境影响，从2022年年末开始，旭辉在债务端面临一定压力。截至2023年6月末，公司总资产3382.02亿元，总负债2607.56亿元，权益总额774.45亿元。
而与此同时，公司的货币资金为173.24亿元（其中受限资金为4.24亿元），相比2022年末减少5.92亿元，降幅为3.30%。
为缓解流动资金压力及为业务营运提供资金，公司正多渠道寻求措施，包括处置境外资产、推动债务重组、拓宽融资渠道、寻求驰援者等。
净利大幅亏损销售下滑
2022年业绩短暂回暖后，旭辉集团再次陷入亏损。
公告显示，2023年上半年，旭辉集团收入275.78亿元，亏损68.81亿元，归属于母公司股东的亏损64.32亿元，较上年同期转盈为亏。
亏损原因为房地产开发业务毛利率下跌，对物业项目计提减值拨备增加，人民币兑美元贬值引致汇兑亏损，以及分占合营企业和联营业务业绩下降。
2023年1—6月，旭辉的毛利率为16.76%，相比2022年1—6月的20.72%下降了3.96个百分点。主要是由于物业销售及相关服务板块的毛利率由2022年1—6月的20.03%下降到了15.77%。
旭辉表示，鉴于当前发生亏损的情况，公司已通过提振销售、金融合作、精简人员等多种方式积极整改及补救。尽管如此，如未来公司销售情况持续未能好转，盈利持续未能恢复为正，则将可能对公司偿债能力形成重大影响。
数据显示，2023年1—7月，旭辉实现累计合同销售466.4亿元，较上年的792.4亿元，下滑41.14%；合同销售面积325.94万平方米，较上年的528.12万平方米，减少38.28%。
合作开发风险显现债务承压
旭辉成立于2000年，是一家房地产开发企业，2012年在港交所上市，主营业务是在中国内地从事房地产开发、房地产投资及物业管理，开发项目涵盖住宅、商业办公、商业综合体等多种物业形态。
旭辉是这几年具有“黑马”属性的企业。长江商报记者粗略统计发现，近十年，旭辉集团的销售额增长了10倍，从2012年上市的96亿元到2017年突破千亿元，尤其是2017年业绩近乎翻倍，从2016年的530亿增长至2017年的1040亿，同比大涨96%。
旭辉之所以成为短期业绩快速增长的“黑马”，主要是依靠合作开发模式。旭辉是较早涉足合作开发的房企，曾被称为“合作之王”。自从2013年开始，旭辉就大量采用合作开发模式，合作对象包括央企、港企、民营各类企业。
除了主业外，被旭辉寄予厚望、欲打造成第二主业的商业板块，也延续了“合作”基因，依托外部合作来撬动规模、分担风险。据不完全统计，目前旭辉商业已开业的14个项目中，至少7个属于合作开发。
不过，旭辉的商业板块尚未成气候，截至2022年年末，公司商业收入贡献率不足3%，与“第二主业”的期望相比仍有不小差距。
不过，旭辉商业并没有放缓其在全国布局的步伐。据旭辉商业透露，全国还有超10个旭辉Cmall已在筹备陆续开业。
如今，面对房地产行业突如其来的变化，旭辉也“难逃此劫”，合作风险共担的弊端逐渐显现出来。瑞银的一份报告也直指旭辉因合作项目过多所存在的风险。瑞银预期，如果合作方违约或存在债务问题，项目公司将遇到资金和销售难的问题，旭辉也将受到波及。
根据旭辉内部统计，2022年有21个合作项目的合作方发生债务展期，其中旭辉的股权占比为32%。
事实上，旭辉的财务状况并不理想。2022年11月，旭辉突然宣布，暂停支付境外债本息。其流动性问题随之浮出水面，一向声称不差钱的旭辉也没有钱了。
截至2023年6月末，其发行人短期借款为1.78亿元，一年内到期的非流动负债为236.89亿元，短期债务达238.67亿。截至6月底，旭辉集团总资产3382.02亿元，总负债2607.56亿元，权益总额774.45亿元。
2022年，旭辉对外宣布，公司现金流恶化程度超出预期，已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息。截至2023年6月末，该公司的货币资金为173.24亿元（其中受限资金为4.24亿元），相比2022年末减少5.92亿元，降幅为3.30%。
值得注意的是，旭辉在流动性困难之时仍在拿地，近期，旭辉花3.7亿元拿下长春一宗旧城改造地块，这是其自2022年以来首次在招拍挂市场拿地。
多举措缓解流动性危机
为缓解流动性压力，旭辉正多渠道寻求措施，包括处置境外资产、推动债务重组、拓宽融资渠道、寻求驰援者等。
首先，是处置一些低效资产。自2022年11月以来，旭辉已经先后变卖了长租公寓项目以及酒店项目，也将其总部大楼、甚至旭辉永升服务股权摆上了交易台。
融资方面，旭辉集团与多家金融机构展开合作，试图引入更多“活水”。根据旭辉集团官微发布的信息统计显示，自“金融十六条”实施以来，旭辉集团已先后与包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行在内的五家国有银行签订银企战略合作协议；并与光大银行、厦门国际银行等股份制银行、建银国际等金融机构达成战略合作。
随着房地产金融领域风险化解政策接连出台，旭辉在融资端也取得了一些新进展。
2023年1月3日，旭辉宣布将发行2023年度第一期中期票据，该笔债券发行规模不超过20亿元，期限为3年，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保，询价区间为2.80%—4.30%，募集资金将用于项目建设、偿还境内有息债务。
旭辉还迎来了驰援者。2023年2月8日，东方资产宣布与旭辉签署战略合作协议，将帮助旭辉进行资产处置、资产盘活、项目并购重组，并提供金融支持。
此外，尽管大幅亏损，旭辉仍坚持保交楼。公告显示，2023年上半年，旭辉于全国39城68个项目兑现超5.5万套房屋，交房交证约3500户。
（来源：长江商报）
