2023年已经过半，回顾上半年各个楼盘的网签数据和销售业绩，再与去年同周期简单做了对比，发现主城核心区有个项目去年还寂寂无闻，今年1-6月份竟然顺销卖了8个多亿，这个项目就是科技城片区的济南天玺。
近期天玺项目开放了240平的大平层样板间，趁着探盘的机会对项目进行了深度了解，打开了天玺的热销密码。
NO.1
多次内部升级，品质实景呈现
同事说探盘天玺每次变化都很大，这次发现天玺项目的社区园林已经可以实景呈现，整个小区处于所见即所得的准现房阶段。
园林实景
这几年看过济南太多的现代风豪宅，虽然也很震撼，但看多了总给人一种冷冰冰的复制感。天玺项目整体的设计风格比较独特，在核心区识别性很强，建筑主体外立面采用仿红砖真石漆，底部采用了干挂天然石材铺设，设计上没有那么张扬，感觉更像一位优雅的绅士，你越了解的细致，越容易沉迷于它的内在。
实景图
比如天玺的南大门的整体设计，东西宽度达到约36.5米，米黄色的金属石材搭配古铜色的门窗，包括前面的喷泉水景，曲线的造型处处透漏着优雅。业主进入社区就是纯石材大理石铺装而成的迎宾大道和纯手工打造的铜制影壁墙，下面是蓝钻材质的大理石，目之所及的用材都极其考究。
影壁墙实景
园林景观进行了大规模升级，多年树龄的植被全冠移植，而且品种丰富，包括枫树、白蜡、海棠、樱花、红叶李、山杏、雪松、栾树、地被灌木及花草等。略偏古典的欧式建筑搭配曲径通幽的园林景观，就像隐居在繁华中心的法式庄园。
园林实景
前段时间开放的240平的大平层实景样板间，也展示了天玺项目对豪宅的独特理解：豪宅绝不只做表面功夫，而是对材质和细节的极致苛求。
样板间进门就能感受到3.3米层高带来的空间冲击，客厅地面全部铺设了进口的天然大理石，而且在门厅处设计了精美绝伦的水刀拼花图案，就连全屋的踢脚线也采用不同纹理的天然大理石，这些看似低调的细节都是成本上的大手笔。
样板间实景
真正的豪装，还得看厨房卫生间！简直就像世界一线家装品牌的展厅。在卫生间能看到的所有五金件、花洒套装、马桶、水龙头等都是TOTO品牌；
主卫实景
厨房里更是连烤箱、洗碗机、烟机燃气灶套装，甚至燃气热水器都是交付标准，而且全部是高端的卡萨帝系列。
样板间厨房实景
精装交付最怕设计华而不实、中看不中用的设计，全屋配置了海尔的中央空调和新风系统，厨卫空间还设置了双热水系统。
实景图
而且设计之初就从业主实际的生活场景出发，设计了大量的收纳空间，而且无论是进门的玄关柜、卫生间的浴室柜、还是卧室的大面积衣柜，均是由意大利博洛尼品牌定制，同样是世界级的高定品牌。
玄关柜
定制衣柜
样板间虽不是最终交付，但它展示了开发商打磨高端产品的能力和对材质细节的态度，很多客户也是通过天玺的实景样板间，打消了对交付品质的顾虑。
NO.2
天时地利人和的性价比之王
天玺今年的热销，也是占据了天时地利人和三大因素。
【天时】
所谓天时，既是市场大环境下改善需求的爆发，而现在主城核心区域的高端改善明显供不应求，改善楼盘的这种供需失衡，让天玺这类纯粹的改善住区变得更加稀贵。
现在济南购房政策宽松，天玺处在不限购区域；上个月LPR又下调10个基点，济南贷款利率再创新低，贷款端也给到了足够的利好，天玺这种高端改善项目的购房门槛和资金成本在变低。
5年期LPR之前为4.3%，下调10个基点
【地利】
天玺项目北邻花园路，东邻化纤厂路，位于CBD北科技城片区的核心位置。400米内华能路站地铁口，向西两站到洪家楼，三站到印象城；向南一站到济南CBD，两站到绸带公园。项目自身配建商业，是片区内唯一有商业配套的在售项目，也是目前片区内在售体量最大的楼盘。
区位示意图
再从土地供应市场上看，科技城无疑是核心区最火爆得片区，对比济南今年的这几轮土拍，段店、西客站、雪山的土地都成开发商争抢的香饽饽，足见天玺的土地价值有多高。
下半年科技城板块天玺项目周边即将入市的新项目，价格直奔3万甚至更高，天玺占据同等地段，性价比无疑了最大的优势。
天玺对望济南CBD
如果用手机做个比喻，天玺项目更像是iPhone的13系。去年9月份iPhone14系列发布前后，iPhone13系列在各大平台被买断货。
新款14发布价格更高，追求尝鲜和爱外在面子的人愿意为溢价买单，这无可厚非。iPhone13系列大火的原因，同样是一线大牌、同样的苹果软件系统、同样顶尖的硬件配置（比如常用的摄像功能），使用体验上几乎没区别，但价格要优惠不少，所以大家才会说“13香”。
正如楼市里的天玺项目，不同于高溢价的面子楼盘，它既有核心地段加持，又有醇熟的生活硬件配套，还有产品本身品质升级带来的居住舒适度，所以才称得上“核心区高性价比豪宅”。
示意图
项目的热销，除了天时和地利带来的高性价比，开发商自身的蜕变也起着至关重要的作用，也就是内部因素的【人和】。
NO.3
决心内外破局，终迎口碑焕新
口罩事件+三道红线，让房地产经历了一场大环境下的寒冬，很多房企被扼住了喉咙，单是 2020年申请破产房企数量就上升到了408家。
天玺的开发商君一控股（2021年由海尔产城创战略升级更名而来）同样受到时代洪流的冲击，天桥云世界项目的土地出售和铂悦澜庭项目的工期拖延也让它饱受质疑。
现在回头来看，同样严峻的市场形势下，相比高周转房企持续的冒进拿地最终导致交付减配、躺平暴雷甚至楼盘烂尾，君一控股选择将济南的部分囤地出售的方式保证财务安全、控制风险，最终成功度过行业困境，反而是对业主的负责。
熬过至暗时刻，后来的君一控股进行内部升级整顿，之前的文章也提到过，开发商在天玺和铂悦澜庭项目上做的一些重要改变，感兴趣的可以看看：直面问题才会涅槃重生！位置这么好的项目，终于觉醒爆发啦
之后项目迎来示范区整改重建、园林景观全维度升级、实景样板间升级，包括240平大平层样板的精装改造升级。
园林景观多次升级
天玺和铂悦澜庭项目的工程进度也是重点监督，实实在在的品质量变升级终于迎来口碑质变焕新，同时也带来了销售破局。半年销售额破8亿，对于济南市场来说可能算不上太傲人的战绩，但对于涅槃重生的天玺项目，绝对算是一段传奇。
铂悦澜庭3月与7月工地对比，进度很快
目前天玺在售产品建筑面积在约158㎡-244㎡之间，全部为大三室、四室产品，而且都是精装修交付，小区的改善圈层更加纯粹。
如果想用更低的预算买到CBD北这种核心的位置，也可以考虑为中产阶层量身打造的铂悦澜庭项目，与天玺一路之隔，户型面积涵盖约85.5㎡的两室和约108㎡-128㎡的三室，总价区间的选择更自由一些。
据悉，天玺B2北地块这几天也要迎来动工，从户型结构上看也是定位高端的改善，143平及以上的大户型占比将近一半。目前了解到景观打造上有很大亮点，规划了大约3万方的景观绿地，还有双入口度假风酒店式大堂。
天玺二期效果图示意
天玺二期迭代的新产品主打智慧健康宅，在精工品质上会再次升级，全社区增配健康体系，还会有不少智能化的科技加持。预计会在四季度入市，大概率入市紧接着就开盘，推盘节奏上会挺快，据说价格上也会很有诚意，感兴趣的可以持续关注。
