近日，由政府主导的城市更新本是一件大好事，但是青岛城阳小北曲的村民，却在大热天搭起帐篷，守候在即将公开拍卖的地块，提示、劝告前来现场看地的开发商：拿地有风险、拍地要谨慎！
▲城阳小北曲地块现场
6月21日，青岛市城阳区自然资源局发布，城阳小北曲地块国有建设用地使用权网上拍卖出让公告：青城自资告字〔2023〕8号，地块位于阜城路以西，春城路以东，和阳路以南，崇阳路以北地块，占地面积约23824㎡，容积率1.8，建筑面积约42883.2㎡，楼面起始价5780元/㎡，起拍总价2.48亿，楼面最高限价6647元/㎡，限价2.85亿。该地块将于7月18日上午9：00拍卖。
但是该国有建设用地使用权网上拍卖出让公告发布后不久，城阳小北曲的村民，在该地块现场也树立起了公告牌，具体内容如下：
致：参与竞拍的开发单位：
青岛市城阳区春城路以东、崇阳路以北、小北曲河以南土地（以下简称“小北曲土地”），原系城阳区城阳街道小北曲社区居民委员会集体所有土地，面积约35.7亩，目前该土地已被收储并已经发布挂牌出让公告。小北曲同意该集体所有土地被征收、作为国有土地进行出让有承诺和前提条件，否则在已有目前法律规定社区集体所有土地也可以进行出让的情况下，保有土地所有权是社区最大和最长远利益，不可能同意将集体所有土地变为国有。并且结合社区及土地的历史渊源及小北曲社区所面临的现实问题，为了避免小北曲土地挂牌出让后引发民生问题及社会矛盾，特将相关情况向各竞买意向主体进行说明。
2020年12月，由青岛市城阳区街道办事处牵头，通过招商引资引入了中国（青岛）5G创新谷项目，并与相关主体签订了《忽米5G+工业互联网创新基地北方总部项目合作协议》，项目用地规模99亩，其中包括小北曲土地在内。根据招商引资协议的约定，在该招商项目完成后，总投资将达到30亿元，引入资本不低于10亿元，15年内将为当地创造不低于4亿元的产业税收，将极大的拉动当地的经济发展及就业。
目前项目先期用地63亩已由所引入社会资本所设立的项目公司取得并已经开始开发建设。项目后期用地即本文所指小北曲土地，上述两地块是一个统一项目，相关指标和承诺应连带实现。如果不附加条件，一是社区不同意该土地被征收，二是按照测算土地出让后政策性返还不能够满足小北曲社区在土地被征收出让后所面临的民生保障需求和小北曲社区的集体利益。
因此前期招商时引入的项目公司专门与小北曲社区签订协议，承诺中标后保证小北曲社区足够的土地补偿收益，保障小北曲社区在集体土地被征收出让后的全体居民利益。此事项已经召开居民代表会议并获得了小北曲社区居民的广泛认同，是目前社区在动迁及配合交地过程中维护安全稳定的重要保障。如果项目后期35.7亩挂牌出让，被非招商引入及承诺支付社区补偿费的主体竞得，则无法实现项目一期的经济、税收指标，也无法兑现对原集体土地所有权人的补偿。
《中华人民共和国土地管理法》修改后，经依法登记的集体经营性建设用地，社区作为所有权人可以进行出让（第63条），最大程度认可和保护集体土地所有权人主体资格和权利；
《中华人民共和国土地管理法》第48条规定的征收集体土地补偿费用标准，《中华人民共和国土地管理法》第45条依法征收集体土地的条件是为公共利益需要，故符合法定条件征收集体土地的补偿与征收后进行出让的市场价标准差额巨大，而本文所指土地及项目并不符合“公共利益需要”的法定条件，因此小北曲社区要求项目方承诺给与额外补偿具有法律依据和事实依据;
否则在土地资源日益紧缺的情况下，不可能将社区集体所有土地被征收。因此参加竞拍的项目方须与社区签订协议书或出具有效承诺书，完成招商引资的经济和税收等指标并保证社区足够的收益补偿，则社区对该土地的招拍挂没有异议，否则该土地的招拍挂已背离小北曲社区同意征收土地的初衷，也违反相关方的协议书和承诺，小北曲将派居民制止该次拍卖，维护社区集体土地的应有和合理收益权，以保障社区已经失去赖以生存的土地居民的利益，小北曲社区居民的基本生活将无法得到保障，届时必将……对于……项目的开发建设，都将造成严重影响。
▲城阳小北曲地块已设立围挡
小北曲地块，位于城阳中心的核心地段，是城阳难得一见的黄金地块。西侧为正在建设中、即将开盘的天一仁和·云玺雅颂，总建面12.2万㎡，住宅地块容积率为1.85，规划为8栋住宅楼，10—17层的低密产品，规划户型建面约145—330㎡，为千万级顶奢终极改善豪宅项目，项目的楼面地价为4751元/㎡，比小北曲地块最高限价便宜近2000元/㎡。小北曲地块东侧为正阳公馆，6、7年前开盘价在2万+/㎡，目前二手房成交价约1.7万/㎡。
周边是高价的高端项目，而小北曲地块，拍卖的楼面最高限价6647元/㎡，这或许是村民不平衡、要求项目方承诺给予额外补偿的原因吧？
城阳区自然资源局发布的小北曲地块出让条件，最后一条特别提到：地块竞得人须于网上竞拍结束后3个工作日内与城阳区城阳街道办事处签订《小区配套公共服务设施建设移交协议书》（协议内容：乙方须将地块内配建的社区体育中心建成后，产权无偿移交给甲方或甲方指定单位，建筑面积2050—2900平方米）。
小北曲地块楼面最高限价6647元/㎡，看似不是很高，但是加上给村民的额外补偿以及社区体育中心建设，这些成本加在一起，最终都将摊在房价里，估计小北曲地块未来的房价，将创城阳的新记录。只是不知道现在的楼市环境，还能不能接受这样的高房价？
小北曲地块将于7月18日上午拍卖，在村民的提醒和劝告之下，不妨拭目以待，看看哪个开发商会接手这个“烫手的山芋”？
（来源：头条号@青岛锦晨房产咨询）
