作为崂山乃至青岛发展高端产业的希望所在，张村河的火在意料之中，但是在最近，特别是越秀和青铁以2.1万的楼面价拿下新地王后，张村河就开始火的不太正常了，甚至开始透露出一丝丝的韭菜味。
比如最近张村河就接连出现三个抢镜的奇葩楼盘。
先是著名的刚需大盘中联依山伴城跳出来表示，张村河楼面价都2.1万了，我们家现房也就2.5万，总价最低200来万，是不是妥妥的捡钱机会？
此前我们也分析过，考虑到周边环境、产品力，其实还真不如考虑森林公园，就这样的楼盘，放到东李的话，2万都不值，张村河的位置就已经给到中联依山伴城5000的溢价了，捡钱的机会自然是没有，不过也勉强给了纯刚需安家的机会。
第二个就离谱了，紧邻高尔夫球场的午山国际，号称不到300万买张村河150平洋房，单价还没有最新的楼面价高？
原因也很简单，商业性质的项目，户型奇葩，品质拉跨，开发过程也颇为坎坷，2012年拿地，居然错过2015年那波楼市大行情，直到2020年才开始销售，现在已经是现房，但是两年半多时间，才卖掉三分之一。
第三个就只能说让人肃然起敬了，青岛知名神盘静山悦园，据说产品打磨极为用心，甚至不惜成本，比如9尊泰山石、10万株红豆杉等，连大门都是采用的进口水晶石材和限采的中国白花岗岩，红木镶嵌手工锻造的雕花铜门等。
这样的房子，一般人还真压不住。
可以说趁着张村河热度爆表，三个楼盘纷纷亮出自己张村河楼盘的身份，争取做到能割一个是一个。
华润悦府亮相，豪宅透出刚需范儿？
当然最近张村河的主角也要依次登场了，也就是华润、海信、越秀三个地王盘。
最先亮相的华润悦府售楼处已经正式开放，无论是整体上感觉还是符合豪宅的调性，但是样板间和沙盘等等细节中还是能感受到华润急于开盘的匆忙。
毕竟张村河热度爆表，后续的竞品还要姗姗来迟，现在就是难得的空档期，据说120户型非常的抢手。
虽然是华润高端的产品系，还是花大价钱拿的地，但是华润似乎对张村河信仰不足，从产品设计中也能看出来，主力户型只是改善入门级的143㎡，只有少量的186㎡装点门面。
毕竟地块的素质放在这里，旁边的高速关上窗户可以当不存在，但是也不能一直不开窗，所以真正的高端客群，特别是自主的，也不会考虑。
从户型设计上来看，更像是给慕名张村河的投资客户量身定制的，更多的关注面子而非里子。
比如10米的阳台宽亭的设计配合3.15的层高，空间感是做足了，但是每个房间却小的出奇，特别是卫生间也是如此，居住舒适度可想而知。
而且北面的还是通过偷面积获得，实际上在后续交付后还要业主自行改造，即费心又费力。
投资客可以不管这些，只盯着张村河未来的预期，但是如果你想买来自主，还是要更多考虑产品细节。
其中143㎡这个面积段，无论是产品力确定会更强的海信君玺、定位必须跟高端的越秀青铁项目，甚至后续土拍的018地块，应该都会有，华润悦府自身这个面积段的销售周期也会比较长，真的没必要着急入手。
张村河再好，炒起来也会有泡沫
当然更重要的还是张村河的发展周期，至少三五年以内很难拥有良好的居住氛围。
毕竟现在的张村河是拆迁完毕的大工地，整体的蝶变虽然很美，同样需要时间。所以从这个角度来说，现在买张村河，投资成分还是挺大的，虽然中长期的确定性很大，但是短期却出现炒过头的倾向。
实际上从华润、海信、越秀乃至后续出让的018地块，这波地价的提升对张村河片区的整体价值提升不大。
不信你看原本张村河的两个楼盘，印象品剩下的现房也没遭到哄抢，该难还是难，卖成现房都没卖完，这在市区来说还是挺少见的，只能说明三万六七的价格其实虚高不少。
海信璞悦也是保持此前的价格和节奏，没有太大波动。
所以说张村河地王的连续出现也就是吸引了购房者的眼球，既然地价贵了，房价也要足够贵才赚钱，产品只能往高端里做，购房者才能甘心买单。
所以对购房者来说，这波高地价的高房价项目要不要买，还是结合自身需求理想思考，主要的方向其实有两个。
首先浮山后，张村河原本是接力浮山后的片区，可问题是现在的浮山后可不是完全没房子，毕竟青啤静澜山、大云谷金茂府，都是可以考虑。
其次是金家岭，张村河500-800万的预算，四万都五万的单价，稍微加点就能上车佳源华府，地段价值和居住便利性一步到位。
总之众口一词吹捧的时候，购房者还是要多分谨慎，特别是不要和纯投资的买到一起。
因此投资的比重越大，泡沫的程度就越高，无论是一个楼盘还是一个片区，从青岛楼市的历史上来看，无一例外。
（来源：头条号@青岛新楼事儿）
