逾期交房后，为了安抚业主，开发商承诺不会再次逾期，并许以重诺：如果再次逾期，就赔偿20倍、30倍的违约金。
后来再次逾期了，开发商想反悔被业主起诉。
在法庭上，开发商告诉法官：如果500多户都这么赔违约金，我们可能面临倒闭破产的困境。
那么，法庭是如何审理判定的呢？
重诺
2020年7月，市民韩先生与青岛天兴房地产开发有限公司（以下简称天兴公司）签订《商品房买卖合同(预售)》，预定以约365万元的价格，购买位于市北区辽宁路186号泰山华府项目的一套房屋。
合同中约定，交付时间是2021年9月30日，如果逾期交房，90日内天兴公司不需承担任何责任，90日之后，以全部房款的万分之0.1按日计算违约金。
也就是说，到2021年12月30日之前交房，双方不牵涉违约金的问题。
后来没能在这个日期内交房，业主们的意见很大。
为了安抚业主，天兴公司于2021年12月31日发出《<泰山华府>小区交付告知函》，承诺3座楼的交付时间为2022年3月31日前。
可能是想尽快控制局面，体现诚意，也可能是判断不会再延期，天兴公司在告知函中许下重诺：
2022年2月28日前，除了约定的万分之0.1的违约金之外，再额外支付万分之0.55的违约金。
如果还不能交房，那么3月1日到3月31日，加万分之1.9的违约金，4月1日之后，加万分之2.9的违约金。
算下来，3月之后交房违约金是万分之2，4月之后交房违约金是万分之3。
比起此前约定的万分之0.1，暴涨20倍到30倍。
这样的承诺既有诚意，也彰显信心，逾期这事就算过去了。
但是计划没有变化快，最终的交房时间是2022年4月中旬。
按照此前的许诺，韩先生算出的违约金接近8万元。
不过天兴公司不认可。
只能对簿公堂。
反悔
天兴公司不认可的原因很简单，就是承诺的太高了，要不酌减一部分吧。
减多少呢？该公司给出的数额是1万3千元左右。
计算方式是房屋租金损失，按照市场同类房屋的租金平均值，乘以延期时间。
天兴公司认为，根据法律的公平原则，支付违约金应当以填补实际损失为出发点，韩先生损失了多少，补偿多少就行了。
韩先生当然不同意，他认为，法律上的公平是个大原则，体现的是对各方利益的均衡，不是对单方面的倾斜。相关法规中确定，判断违约金是否过高时，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。如果要调整违约金，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。
韩先生主张，天兴公司于2021年12月31日作出《告知函》承诺交房时间与违约责任时，已经结合各种可能存在的不利因素进行了充分的考虑和论证，对再次违约违约金的金额已经有了充分的预期。也就是说，应当对再次违约负有全部过错责任，结合开发商的优势地位，此时的违约金已经具有惩罚性质，不能再以实际损失为原则。
所以，天兴公司再次违约存在主观恶意，应当按照其承诺承担全部违约责任。
各说各理，只能等待法庭裁判了。
裁定
法庭审理后认为，天兴公司作为开发建设房地产的专业公司，对于交付房屋的各种影响应当是明知的、可预判的。在未依约交付房屋后向韩先生发出交付告知函，就逾期交房及违约责任承担等问题做出承诺，是在综合考虑各项因素后做出的承诺，且其承诺支付的违约金数额并未明显高出法律规定的标准，因此该告知函具有法律约束力。
也就是说，法庭确认许诺有效。
那么如何执行许下的诺言呢？
法庭也认为，《告知函》承诺的违约金数额与韩先生的损失差距较大，有失公平。于是依据民法典第六条关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方权利义务”的规定，决定对违约金数额予以酌减。
具体的酌减数额，法庭判定为80%，以此计算的数额为58000余元。
这是一审法院判定的数额。
此后天兴公司不服判决提起上诉，觉得80%的酌减比例仍然过高，要求继续减少。
在上诉中天兴公司告诉二审法院：该案涉及面较广，需要承担向商品房买受人承担违约责任的多达500户，若均按一审法院判决的违约金以《告知函》载明数额的80%的比例承担违约责任，天兴公司可能面临倒闭破产的困境。
动之以情的恳切，溢于诉状。
不过二审法院维持了一审判决，理由包括天兴公司没有有效证据，证明其出具该告知函时受到欺诈、胁迫，该告知函系天兴公司的真实意思表示，不违反法律规定，一审综合双方合同约定、天兴公司出具的告知函及本案实际案情，认定的违约金比例并无不当。
案件的审理尘埃落定，利益得失经过法律划定，在此不予讨论。想说的是，商业有风险，画饼需谨慎，无论情况有多急迫，也别把未来撑得太满，否则兑现不了承诺，一则法律无情，二则有损商誉，委实划不来。
（来源：头条号@浮山说 肖华林）
