新力控股成为房企债务风波以来首个退市开发商。
01
退市
4月6日港股收市后，港交所宣布，自2023年4月13日上午9时起，新力控股（2103.HK）上市地位将根据《上市规则》第6.01A(1)条款予以取消。
港交所公告
公告显示，新力控股股份自2021年9月20日起暂停买卖。根据《上市规则》第6.01A(1)条，若其未能于2023年3月19日或之前复牌，联交所可将公司除牌。
而新力控股确实未能于2023年3月19日或之前履行联交所订下的复牌指引而复牌。2023年3月24日，港交所上市委员会决定将其摘牌。
作为曾经的房企“黑马”，新力控股于2019年11月正式登陆港交所，张园林的上市梦仅维持了三年半。
从市值上看，新力控股上市开盘4.03港元/股，截至2021年9月20日停牌，其股价报0.5港元/股，总市值缩水至17.85亿港元。
2021年7月，一封以张园林名义发出的“求救信”引发热议，信中称新力控股董事长张园林在公司上市及上市后数笔融资过程中，成为金融诈骗集团的受害者。
随后，新力控股多家子公司被曝出现票据逾期、拒付等现象，债务风险初露。
紧接着，新力控股上演“股债双杀”戏码，2021年9月20日其股价暴跌超90%，市场已对其债务爆雷的预期提前反应，随后公司股票停牌。
2021年9月30日，新力控股公告称，由于集团面临因宏观经济状况而导致的不曾预期的流动资金问题，公司若干附属公司未能于相关到期日或之前就两项境内融资安排于2021年9月18日支付应付利息合共3874万元。
2021年10月，新力控股2.5亿美元债违约，公司债务危机全面爆发。
一年后，2022年12月新力控股接到香港一家法院的清盘令，春节过后不久新力控股债权人选定Kroll为该公司清盘人。
如今，新力控股成为“爆雷房企退市第一股”，这匹创造最快上市记录的黑马房企陨落，不禁令人唏嘘。
02
杠杆高企 负债压顶
据官网介绍，新力控股创办于2010年，聚焦江西、长三角、大湾区、中西部核心城市以及中国其他区域的潜力城市，已进驻50+城市。
2019年11月，新力控股登陆香港资本市场，成为最年轻的香港上市内房企。
新力控股官网
从销售上看，新力控股最后一次披露销售业绩是在2022年11月，2022年1-10月其合同销售金额约31.37亿元，同比下降96.08%。
而2021年，新力控股及其附属公司连同合营企业和联营公司全年实现合同销售金额约814.9亿元，较2020年同期的1137.3亿元下降约28.3%。
2020年，新力控股首次跻身“千亿俱乐部”，但其中权益合约销售金额仅占一半，被市场诟病。
从业绩上看，新力控股最后一次披露财报是2021年中报。
2021年上半年，新力控股实现营业收入112.2亿元，实现归母净利润7.64亿元，同比下滑7.06%。
归母净利润
值得注意的是，新力控股的经营性现金流净额常年为负，直至2020年才有所改观，这对其债务和利息的保障能力产生不利影响。
在利润率方面，2020年新力控股毛利润率为24.4%，同比下降5.2个百分点，2021年上半年再次下滑至21.73%，连续三年走低，主要因为其交付项目的土地成本高于往年。
近年来，新力控股已削减土地收购支出，以保留流动性用于偿还债务。
截至2021年6月末，新力控股土地储备规模为1440万平方米，从分布来看以三四线城市为主。
截至同报告期，新力控股总资产为1120.38亿元，总负债918.04亿元，净资产202.34亿元，资产负债率81.94%。
从房企融资新规“三道红线”看，新力控股扣除预售款外的资产负债率为73.5%，净负债率为50.5%，现金短债比是1.4，踩中一道红线仍归为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%。
值得注意的是，2019年新力控股净负债率从240%骤降至67%，少数股东权益成了其负债率和利润的调节器。
《小债看市》分析债务结构发现，新力控股主要以流动负债为主，占总负债的80%。
截至2021年6月末，新力控股流动负债有754.28亿元，主要为短期借贷，其一年内到期的短期债务有132.4亿元。
其中，新力控股信托贷款和其他融资有47亿元，占其短期债务的35%。
相较于短债压力，新力控股流动性较好，其账上现金及现金等价物有193.49亿元，可以覆盖短债，短期偿债压力尚可。
在备用资金方面，新力控股的金融机构授信总额为952亿元，其中未使用授信额度和未提款额度所占比例为74%，可见其财务弹性较好。
除此之外，新力控股还有163.76亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计155.15亿元。
整体来看，新力控股的刚性债务近300亿，主要以长期有息负债为主占比54%，带息债务比为31%。
近年来，新力控股严重依赖外部融资或股东投入，其融资渠道较为多元，主要依赖于银行借款和信托。
截至2020年底，新力控股的债务结构为51%银行贷款、26%非标融资、16%离岸美元债以及7%在岸公司债，可见看出其非标融资占有息负债比重高，短期偿债压力较大。
如今，新力控股不得不寻求处置资产“卖子求生”，但并不容易。据悉金科服务(09666.HK)曾和新力控股旗下的新力服务洽谈收购事宜，但随后不了了之。
为换取现金，新力控股全国范围的项目均在出售之列，其将旗下安徽新创房地产开发有限公司50%股权转让予“弘阳系”的郑州阳韵房地产开发有限公司。
总得来看，新力控股销售大幅下滑，此前其权益销售占比较低，销售“虚胖”；公司刚性债务不断推升，融资成本较高，且非标融资占比较高。
03
黑马房企
2010年才成立的新力控股，堪称房企的一匹黑马。
张园林在家排行老二，大哥张国印曾控股江西五建，三弟张国金手握广西路港。
2002-2006年期间，出身建筑行业的张园林，曾在大哥掌管的江西五建工作，为人十分低调。
2010年3月，张园林在南昌成立新力控股的前身江西新力置地，有了第一个项目新力帝泊湾并顺利热销出圈。
五年后，新力销售规模达到45亿，跻身江西房企前三甲。
2016年，新力突破百亿大关，销售额高达161亿元，随后张园林走出江西，将版图扩张至惠州、苏州等四个城市。
次年，新力将总部迁往上海，形成上海、深圳、江西南昌三个中心，加速全国战略布局。
2018年，张园林提出了“保800亿争1000亿元”的业绩目标，为了冲击千亿，新力采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。
而部分项目开发速度比口号还快，新力个别项目从开工到拿预售仅需一个多月，甚至有个别项目在尚未取得《建设工程施工许可证》的情况下便擅自动工。
2019年，新力控股集团登陆港股市场，同年实现合同销售金额914.22亿元，实现火箭速度。
新力控股董事长张园林
然而，高周转导致产品质量问题而引发的业主维权事件屡屡出现，新力控股也因违规建设多次被政府部门处罚通报。
2019年3月，新力业主曝光新力东园涉嫌虚假广告；同年新力禧园有业主反应卖房违规收茶水费，交房检验后发现房屋质量漏水、刚交付路面坍塌……
同时，极速狂奔的新力还要承受高负债高成本的资金压力，集团管控及人才流失、品牌美誉度下降等一系列问题也给这家上市不久的黑马房企造成了巨大困扰。（来源：小债看市）
