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百余城落地试点“带押过户”,首个实施该模式的济南怎么样了?

来源: 文化视界 2023-04-05 09:34:23
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在二手房交易过程中,“解抵押”问题一直是困扰买卖双方的难题。近段时间以来,多地纷纷推广实施二手房“带押过户”,据不完全统计,目前国内已有100多个地市落地试点该模式。近日,自然资源部、中国银保监会发布通知,将在全国范围内全面部署不动产“带押过户”,以降低制度性交易成本。

  无须提前还贷,无须垫付资金

  其实,早在去年八月份,济南便率先在国内推出了“带押过户”的新模式。

  所谓“带押过户”,是指在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

  2022年8月17日,济南召开新闻发布会,推出二手房“带押过户”登记新模式。发布会当天,就有二手房“带押过户”业务成功办理,而在此前,在该模式的优化过程中,济南已经在北京银行、建设银行、工商银行办理了17户二手房“带押过户”业务。

  “确实非常便利啊,本来以为得办一个月的业务,这两三天的时间就弄完了。”办理二手房登记的韩先生深有感触。

百余城落地试点“带押过户”,首个实施该模式的济南怎么样了?

济南二手房交易“带押过户”流程

  那么,在二手房交易过程中,贷款购买有抵押的房子,过去的办理流程是什么样的,两者相比主要有哪些区别呢?

  记者了解到,在传统模式下的二手房交易,没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担“带押过户”后卖方不及时还款的风险。然而,卖方抵押解除、二手房过户、买方抵押设立三个登记环节,在二手房交易过程中缺一不可,且先后顺序分明。买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押,这是银行保障自身的“安全锁”,但这也成为二手房在市场流通的绊脚石。

  “在原来传统的模式下,带着抵押的房产要上市交易是相当麻烦的,要先解除抵押归还贷款再过户。”济南市不动产登记中心申请受理部副部长张春霞告诉记者,而二手房“带押过户”登记新模式,打破了原来的常规做法,把解除抵押放在了最后环节。

  传统模式要求先解押才能过户,解押就必须要还款,不还款就不可能解押,也就无法办理过户;而买方如果需要贷款购房,就必须先办理过户和抵押,银行才能放款。在这种情况下,卖方想要用买方的钱还贷是不可能的,就必须筹措过桥资金,因此额外增加了一大笔支出,尤其是遇到买方贷款迟迟下不来的情况,长期占用过桥资金,成本也在大幅增加。而“带押过户”的模式,就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款,不必筹措过桥资金,降低交易成本。

  “先办理过户和放贷,等所有的手续都办完了,最后再解除抵押,虽然我们看到只是一个环节小小的调整,但其实这个调整大大降低了交易成本,同时全面化解了交易风险。” 张春霞告诉记者。

  同时,传统模式下,买方银行是先审批,后过户登记后才放款。在这个过程中,如果买方在征信及贷款登记资料的准备上出现什么问题,一旦无法办理抵押登记,买方就要通过其他方式来筹措大量资金支付给卖方。同时,因为房子是先完成过户的,在这个过程中,卖方承担的风险是巨大的,有可能房财两空。过去经常有这样的案例,买卖双方都承担着很大的压力,有些交易也会因为存在这样的风险而取消。

  济南八个月累计办理3008笔业务:交易时长压缩到两天,资金成本降了上万元

  “我们对流程进行了重塑,把卖方解除抵押的环节从传统交易的第一步调整到最后一步,形成了‘带押过户’的模式,卖方无需先自筹大额的过桥资金进行还款,有效地化解提前还款解押带来的高成本问题;买方也不用先行垫付房款给卖方用于还款,真正避免了原来有可能会出现的‘钱房两空’的风险。”张春霞告诉记者。

  在济南推出的“带押过户”新流程里,还引入了公证“提存账户”的环节。在交易未完成之前,所有资金均由该账户监管,确保资金安全,一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况,交易失败,资金原路返还,避免发生资金纠纷。通过“提存账户”模式下的“带押过户”,可以实现“零风险”。

  张春霞告诉记者,通过流程的调整,“带押过户”模式将原来15天的交易时长压缩到了平均两个工作日即可完成,相对于原来传统的流程办理时限压缩了86%。现在已经有建行、工行、北京银行等26家银行都调整了内部的业务流程,可以深度参与济南市二手房“带押过户”业务。同时实现了商贷、公积金贷款和组合贷款均可以办理,不管是在同一银行内部或者是跨银行之间都没有障碍。

  “截止到2023年3月底,累计办理了3008笔业务,总交易金额达到58.81亿元。经过测算,原来每笔业务的平均资金成本差不多在1.2万元,现在降到了千元以下,为买卖双方节省了大量的交易成本。”张春霞说,“带押过户”模式,不仅缩短了交易时间,降低了交易成本,还避免了交易风险,让买卖双方都更安心。

百余城落地试点“带押过户”,首个实施该模式的济南怎么样了?

截止到2023年3月底,济南累计办理了3008笔“带押过户”业务,总交易金额达到58.81亿元

  在济南干了11年房产中介的孙先生对此也是深有感触。他告诉记者,“带押过户”对于二手房交易是一个特别利好的政策,因为在二手房交易过程中,经常出现业主没钱去“解押”、客户也没钱去“解押”的情况,往往就会导致一笔本该达成的交易流产。“我所负责的区域,在有贷款的二手房交易中,采用‘带押过户’模式的大约占了两三成。”

  济南房产网大客户事业部总经理柳廉恒告诉记者,“带押过户”模式,缩短了二手房成交的周期,增加了买卖双方更多的可选择性,降低了二手房在市场上的流通成本,盘活了二手房市场,加快换房需求的释放,从而产生良性循环,为市场注入一定的活力。“目前市面上成交的有抵押的二手房交易,采用‘带押过户’的大约能占到40%。”

  柳廉恒告诉记者,“带押过户”这种模式,尤其对于改善性住房市场有很好的促进作用。“新房的交易,尤其是改善性住房的交易中,很大一部分人需要把手里的存量房卖掉以后再进行新房的置换。原来的时候,需要房主自己去解押,解押的过程就会有时间成本和金钱成本,而‘带押过户’模式则会让部分改善性二手房源有了上市意愿。”

  春节以来,济南二手房市场开始回暖。3月16日,2023年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况出炉,济南二手房价格结束17连降。那么,济南二手房市场近段时间的复苏,和“带押过户”模式的实行有无关系呢?

  对此,柳廉恒告诉记者,“带押过户”这种模式,对于近来济南二手房交易市场的回暖,虽然不会起到决定性作用,但确实有着非常积极的促进作用。

  据了解,目前全国有十余个省份的100多个地市开展了“带押过户”,其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。(来源:大众网·海报新闻 张稳 吕乐)

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