在二手房交易过程中，“解抵押”问题一直是困扰买卖双方的难题。近段时间以来，多地纷纷推广实施二手房“带押过户”，据不完全统计，目前国内已有100多个地市落地试点该模式。近日，自然资源部、中国银保监会发布通知，将在全国范围内全面部署不动产“带押过户”，以降低制度性交易成本。
无须提前还贷，无须垫付资金
其实，早在去年八月份，济南便率先在国内推出了“带押过户”的新模式。
所谓“带押过户”，是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
2022年8月17日，济南召开新闻发布会，推出二手房“带押过户”登记新模式。发布会当天，就有二手房“带押过户”业务成功办理，而在此前，在该模式的优化过程中，济南已经在北京银行、建设银行、工商银行办理了17户二手房“带押过户”业务。
“确实非常便利啊，本来以为得办一个月的业务，这两三天的时间就弄完了。”办理二手房登记的韩先生深有感触。
济南二手房交易“带押过户”流程
那么，在二手房交易过程中，贷款购买有抵押的房子，过去的办理流程是什么样的，两者相比主要有哪些区别呢？
记者了解到，在传统模式下的二手房交易，没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担“带押过户”后卖方不及时还款的风险。然而，卖方抵押解除、二手房过户、买方抵押设立三个登记环节，在二手房交易过程中缺一不可，且先后顺序分明。买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押，这是银行保障自身的“安全锁”，但这也成为二手房在市场流通的绊脚石。
“在原来传统的模式下，带着抵押的房产要上市交易是相当麻烦的，要先解除抵押归还贷款再过户。”济南市不动产登记中心申请受理部副部长张春霞告诉记者，而二手房“带押过户”登记新模式，打破了原来的常规做法，把解除抵押放在了最后环节。
传统模式要求先解押才能过户，解押就必须要还款，不还款就不可能解押，也就无法办理过户；而买方如果需要贷款购房，就必须先办理过户和抵押，银行才能放款。在这种情况下，卖方想要用买方的钱还贷是不可能的，就必须筹措过桥资金，因此额外增加了一大笔支出，尤其是遇到买方贷款迟迟下不来的情况，长期占用过桥资金，成本也在大幅增加。而“带押过户”的模式，就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹措过桥资金，降低交易成本。
“先办理过户和放贷，等所有的手续都办完了，最后再解除抵押，虽然我们看到只是一个环节小小的调整，但其实这个调整大大降低了交易成本，同时全面化解了交易风险。” 张春霞告诉记者。
同时，传统模式下，买方银行是先审批，后过户登记后才放款。在这个过程中，如果买方在征信及贷款登记资料的准备上出现什么问题，一旦无法办理抵押登记，买方就要通过其他方式来筹措大量资金支付给卖方。同时，因为房子是先完成过户的，在这个过程中，卖方承担的风险是巨大的，有可能房财两空。过去经常有这样的案例，买卖双方都承担着很大的压力，有些交易也会因为存在这样的风险而取消。
济南八个月累计办理3008笔业务：交易时长压缩到两天，资金成本降了上万元
“我们对流程进行了重塑，把卖方解除抵押的环节从传统交易的第一步调整到最后一步，形成了‘带押过户’的模式，卖方无需先自筹大额的过桥资金进行还款，有效地化解提前还款解押带来的高成本问题；买方也不用先行垫付房款给卖方用于还款，真正避免了原来有可能会出现的‘钱房两空’的风险。”张春霞告诉记者。
在济南推出的“带押过户”新流程里，还引入了公证“提存账户”的环节。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。通过“提存账户”模式下的“带押过户”，可以实现“零风险”。
张春霞告诉记者，通过流程的调整，“带押过户”模式将原来15天的交易时长压缩到了平均两个工作日即可完成，相对于原来传统的流程办理时限压缩了86%。现在已经有建行、工行、北京银行等26家银行都调整了内部的业务流程，可以深度参与济南市二手房“带押过户”业务。同时实现了商贷、公积金贷款和组合贷款均可以办理，不管是在同一银行内部或者是跨银行之间都没有障碍。
“截止到2023年3月底，累计办理了3008笔业务，总交易金额达到58.81亿元。经过测算，原来每笔业务的平均资金成本差不多在1.2万元，现在降到了千元以下，为买卖双方节省了大量的交易成本。”张春霞说，“带押过户”模式，不仅缩短了交易时间，降低了交易成本，还避免了交易风险，让买卖双方都更安心。
截止到2023年3月底，济南累计办理了3008笔“带押过户”业务，总交易金额达到58.81亿元
在济南干了11年房产中介的孙先生对此也是深有感触。他告诉记者，“带押过户”对于二手房交易是一个特别利好的政策，因为在二手房交易过程中，经常出现业主没钱去“解押”、客户也没钱去“解押”的情况，往往就会导致一笔本该达成的交易流产。“我所负责的区域，在有贷款的二手房交易中，采用‘带押过户’模式的大约占了两三成。”
济南房产网大客户事业部总经理柳廉恒告诉记者，“带押过户”模式，缩短了二手房成交的周期，增加了买卖双方更多的可选择性，降低了二手房在市场上的流通成本，盘活了二手房市场，加快换房需求的释放，从而产生良性循环，为市场注入一定的活力。“目前市面上成交的有抵押的二手房交易，采用‘带押过户’的大约能占到40%。”
柳廉恒告诉记者，“带押过户”这种模式，尤其对于改善性住房市场有很好的促进作用。“新房的交易，尤其是改善性住房的交易中，很大一部分人需要把手里的存量房卖掉以后再进行新房的置换。原来的时候，需要房主自己去解押，解押的过程就会有时间成本和金钱成本，而‘带押过户’模式则会让部分改善性二手房源有了上市意愿。”
春节以来，济南二手房市场开始回暖。3月16日，2023年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况出炉，济南二手房价格结束17连降。那么，济南二手房市场近段时间的复苏，和“带押过户”模式的实行有无关系呢？
对此，柳廉恒告诉记者，“带押过户”这种模式，对于近来济南二手房交易市场的回暖，虽然不会起到决定性作用，但确实有着非常积极的促进作用。
据了解，目前全国有十余个省份的100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。（来源：大众网·海报新闻 张稳 吕乐）
