行业寒冬之下，保利置业销售下滑程度虽温和于同行，但其业绩和盈利能力依然承压。
01
业绩下滑
3月28日，保利置业集团（00119.HK）发布2022年度业绩。
据公告，2022年保利置业收入为411.27亿元，同比增长35.7%；股东应占溢利为8.16亿元，同比下降60.4%。
归母净利润
2022年，保利置业合约销售金额同比下降11%至502亿元，合约销售面积239.9万平方米，合约销售均价20931元╱平方米。
在融资方面，保利置业2022年共获取100亿元公司债和50亿元中期票据发行额度，并已完成60亿元公司债和20亿元中票发行，公司平均资金成本下降26个基点至4.27%。
记者统计，目前保利置业存续债券18只，存续规模146.79亿元，其中一年内到期规模有30亿元。
此外，保利置业境外存续债券仅一笔2020年发行的5亿美元优先票据，将于2025年11月10日到期。
未来偿债现金流
据最新评级报告，保利置业主体和相关债项信用等级为AAA，评级展望稳定。
行业寒冬之下，保利置业销售下滑程度虽温和于同行，但其业绩和盈利能力依然承压，并且近年来公司债务规模持续增长，杠杆水平高企，公司财务结构稳健性有待改善。
02
财务杠杆高企
据官网介绍，保利集团于1984年成立，是十六家以房地产为主业的央企之一，保利置业是保利集团地产主业的重要柱石、资本市场重要平台、海外布局重要窗口。
保利置业主要业务分为境内外高端房地产开发、城市综合投资运营、品质酒店及物业管理、综合金融服务四大板块。
保利置业官网
从股权结构看，保利置业的控股股东为保利（香港）控股有限公司，公司实际控制人为保利集团，最终实际控制人为国务院国资委 。
股权结构图
据克而瑞数据，2022年百强房企销售金额同比降幅超4成，保利置业跌幅较行业温和许多。
2022年，保利置业以438.7亿操盘金额位列克而瑞榜单第35位，以211.6万平方米操盘面积排第46名，排名有所上升。
克而瑞榜单
由于房地产市场销售疲软，部分结转项目毛利率显著下滑，截至2022年末保利置业销售毛利率为26.94%，较2021年末的33.86%下滑较大。
销售毛利率
土储方面，2022年保利置业集团在上海、深圳、宁波和昆山等城市共获取10个开发项目，并首次进入常熟市场。
报告期内，保利置业完成新开工建筑面积约274.6万平方米，竣工建筑面积约476.5万平方米；合约销售面积约239.9万平方米，其中持续销售项目123个，首次开盘项目23个。
截至报告期末，保利置业共有73个在建及待建项目，总建筑面积约1916.7万平方米。
其中，保利置业持有权益土储在长三角和大湾区的占比达到43%，同比再升3个百分点；一线城市占比达到22%，同比升2个百分点，土储结构持续改善。
值得注意的是，在行业下行背景下，保利置业分布在西南和其他地区的项目总建筑面积分别为27%和27%，这些经济、产业、人口支撑相对偏弱区域的项目存在去化压力。
截至2022年末，保利置业总资产有2031.15亿元，总负债1613.25亿元，净资产417.9亿元，公司资产负债率为79.4%。
近年来，保利置业债务规模持续增长，杠杆水平保持较高水平，公司财务结构稳健性有待改善。
在三道红线方面，此前保利置业剔除预收账款后的资产负债率和净负债率不达标，踩中两道红线。
资产负债率
记者分析债务结构发现，保利置业主要以流动负债为主，占总债务的61%。
截至2022年末，保利置业流动负债有979.08亿元，主要为应付贸易及其他账款，其一年内到期的短期债务有183.63亿元。
流动负债
相较于短债压力，保利置业流动性充沛，其账上现金及现金等价物有311.73亿元，现金短债比为1.7，公司短期偿债压力不大。
在备用资金方面，截至2021年3月末，保利置业授信总额有684.3亿元，未使用授信额度为197.62亿元，财务弹性尚可。
授信额度
此外，保利置业还有非流动负债634.17亿元，主要为长期借贷，公司长期有息负债有618.64亿元。
整体来看，保利置业刚性债务总规模有802.27亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为50%。
从债务结构看，保利置业短债占比23%，1-2年内偿还的债务为24%，信托贷款占比8%。
融资渠道方面，身为上市公司保利置业渠道多元化，除了发债和借款，其还通过应收账款、股权、股权质押以及信托等方式融资。
从资产质量看，保利置业其他应收款规模较大，对资金形成一定占用，截至2022年末该指标有151.19亿元，主要为关联区域公司的关联借款。
总得来看，保利置业业绩和盈利水平承压，销售降幅较行业温和；财务杠杆较高，财务结构稳健性有待改善；其他应收款规模较大，对资金形成一定占用。
03
千亿目标
作为央企一员，在房地产行业进入下行通道之时，保利置业毅然选择了在逆周期扩张。
早在2021年初业绩会上，时任保利置业董事会主席的张炳南曾表示，“要在‘十四五’期间实现1000亿元目标；从2020年开始，每年增长15%，年复合增长率40%-50%”。
2021年，保利置业制定了620亿元的销售额目标，同比增速约19%。
然而，受行业深陷“寒冬”影响，2021年保利置业仅实现合约销售金额566亿元，同比增长9%，年度目标只完成了91%。
即便如此，万宇清新官上任，仍以千亿规模为冲击目标。
在业绩会上万宇清提出：“保利置业可能前些年走的慢了一点，所以希望在下一轮当中我们能够快起来，而且越来越快，同时能够走得更远一些”。
2022年，保利置业将保底销售目标定为650亿元，较2021年实际销售额增长14.84%。
但结果是，去年保利置业仅完成销售目标的77%，在行业寒冬之际，就算供货、土储再充足，但是没有销售，一切都是徒劳。
另外，保利置业的内部经营管理也是问题不断。
近些年，客户投诉地产顾问不作为、任性捂盘强退意向金、保利置业子公司因千元成被执行人、“三条红线”问题等负面信息不断。（来源：小债看市）
