15日，世联行发布了今年上半年济南房地产市场半年报，数据显示，上半年济南土地市场供求量大幅减少，土地供应仅完成全年计划的11%。住宅市场共新增23188套、283.7万平方米，同比减少13.5%和13.8%；成交26604套、326.8万平方米，同比增长18.5%和16.8%。
报告显示，2020年上半年，济南土地市场供应32宗，土地面积92.2万平方米，面积同比减少69%。成交30宗，土地面积98.6万平方米，面积同比减少65%。上半年，受疫情影响，土地供求量大幅减少。
2020年度济南市市本级计划供地总量为2404.67万平方米，其中计划供应住宅和商服用地824.4万平方米（计划供应住宅用地623.29万平方米，计划供应商服用地201.11万平方米）。上半年，济南住宅和商服用地实际供应92.2万平方米，仅完成全年供地计划的11%。预计下半年，土地市场将加速供地，迎来供地潮。
从区域看，上半年，挂牌土地主要位于天桥区和历城区。土地市场仅3宗溢价成交，大多数以底价成交为主。其中天桥区挂牌土地最多，共挂牌13宗、土地面积28.7万平方米，主要位于边庄片区和药山片区，挂牌土地全部底价成交。历城区挂牌6宗、26.7万平方米，成交7宗、43.1万平方米，历城区挂牌土地中，旅游路市委党校地块低溢价成交，孙村地块因故终止出让，其余成交土地全部底价成交。历下区挂牌5宗、7.7万平方米，主要位于贤文和文博两片区，挂牌土地全部底价成交。长清区挂牌2宗、18.1万平方米，底价成交1宗、13.0万平方米，另一宗因故终止挂牌。市中区挂牌4宗、9.6万平方米，成交2宗、4.7万平方米，其中经七路商业地块溢价成交，五里牌坊地块底价成交。槐荫区和先行区各挂牌1宗土地，槐荫区经十一路地块为上半年最为火热的地块，吸引了22家房企经过40轮竞拍，土地达到最高限价50414.4万元，最终被新城以1257平方米的配建安置面积竞得。土地溢价率58.7%，成交楼面价13966元/平方米（不含安置房）。
从房企拿地情况看，上半年拿地前三的房企分别是绿地、万科、仁恒。绿地共摘得3宗土地，建面38.5万平方米，成交额16.3亿，成交地块分别位于孙村和先行区。万科共摘得7宗土地，建面37.7万平方米，成交额20.1亿，成交地块分别位于药山片区和标山片区。仁恒共摘得3宗土地，建面32.3万平方米，成交额19.3亿，成交地块位于高新片区。
上半年，住宅市场新增量有所减少，但成交量增幅明显，整体市场表现“先抑后扬”。数据显示，住宅市场共新增23188套、283.7万平方米，同比减少13.5%和13.8%；成交26604套、326.8万平方米，同比增长18.5%和16.8%。
其中，一季度因为疫情原因，社会经济受到巨大影响，房地产市场也经历了最为艰难的时刻。一季度住宅成交90.5万平方米，较去年同期下降26%，其中2月份楼市几乎趋近于停摆。面对前所未有的营销困局，开发商积极应对全力救市。进入二季度随着房地产行业复工复产，品牌开发商率先通过降价刺激市场，实现销售突破。二季度济南住宅市场新增220.1万平方米，同比增长4.9%，成交236.2万平方米，同比增长50.4%。
而从价格方面看，受疫情影响，上半年开发商“以价换量”，整体市场“量增价跌”。2020年上半年，受疫情影响，品牌房企通过降价及优惠促销刺激市场，促进成交。济南住宅市场上半年销售额519.2亿，同比增长10.5%。整体成交均价15888元/平方米，同比下降5.4%。二季度，随着市场成交稳步回升，多数房企回收优惠力度，以包装节点折扣、特价房、一口价等作为主要促销方式，整体市场价格逐渐回调。
而从各区域存量情况看，市场6成的库存量集中在历城区，市中区库存去化周期最短。
历城区：库存量最多，但去化压力相对较小。区域存量为149.2万平方米，同比增长22%，去化周期4.4个月，区域存量占整体存量的60%，是库存量最多的区域，同时也是住宅供货最多，项目交易活跃度最高的区域。
历下区：改善项目聚集，房源去化周期较长区域存量为45.5万平方米，同比增长21%，去化周期6.7个月，区域存量占整体存量的18%。作为改善项目集中的区域，历下区面临一定的库存去化压力。
槐荫区：新项目较少，老项目持续在售，去化周期较长区域存量为25.4万平方米，同比增长53%，去化周期5.7个月，区域存量占整体存量的10%。片区住宅项目价格无优势，整体片区去化较慢。
市中区：区域存量较少，去化周期最短区域存量为15.1万平方米，同比减少20%，去化周期2.4个月，区域存量占整体存量的6%。南控片区，市场供应少，区域环境优越，多为品质大盘，且片区购买力强劲，去化可观。
天桥区：区域项目少，去化周期区域在售项目较少，4个在售项目，3个新项目入市，6月底区域存量12.8万平方米，同比减少10%，去化周期4.4个月，区域存量占整体存量的6%和5%。
而从写字楼的情况看，上半年，写字楼市场供求双低；新增量同比减少9.7%，成交量同比减少19%，整体市场以去库存为主。
上半年，济南市写字楼市场新增13.4万平方米，同比减少9.7%；整体供应78.3万平方米，同比减少8%；成交8.9万平方米，同比减少19%。
从价格情况看，上半年，写字楼整体市场价格12290元/平方米，同比下降1.6%，价格受成交结构影响略有下降。写字楼市场销售额为11亿元，同比减少20.3%；成交均价为12290元/平方米，同比下降1.6%。
截至6月底，写字楼市场库存面积69.3万平方米，同比下降6.2%。库存虽有所下降，但在成交量的缩减影响下，去化周期明显延长。截止2020年6月底，写字楼存量的去化周期延长至46.5个月，较去年同期增加6.4个月。
济南市公寓的情况则表现较好。上半年，公寓市场推货节奏加快，在高供应和低价格刺激下，成交量明显增长。
上半年，公寓市场新增5656套、23.5万平方米，同比增长18.8%、4.8%；成交8126套、35.5万平方米，同比增长36.4%、35.8%；整体供应21200套、94.7万平方米，同比增长52.9%、48.7%。公寓市场“以价换量”，价格不断下探；上半年，公寓市场销售额为33.1亿元，同比减少3.8%，成交均价为9322元/平方米，同比下降23.6%。
不过，需要注意的是，公寓市场库存量仍处高位，截止2020年6月底，公寓市场库存为12922套，库存面积57.6万平方米，同比增长63.3%、53.7%。公寓市场去化周期9.7个月，较去年同期增长1.1个月。
历下区公寓存量3955套、17.1万平方米，同比增长76.5%、52.7%。去化周期8.1个月，较上年同期增长0.7个月。
历城区公寓存量3475套、16万平方米，同比增长55.8%、53.4%。去化周期13.7个月，较上年同期增长3.4个月。
槐荫区公寓存量3742套、17.2万平方米，同比增长15.7%、14.3%。去化周期9.2个月，较上年同期减少1.4个月。
市中区公寓存量745套、3.4万平方米。去化周期6.5个月。
天桥区公寓存量1005套、4万平方米，同比增长385.5%、371.4%。去化周期14.5个月，较上年同期增长12.5个月。
（刘勇）
