上半年收官，频频在各大城市拿地的保利成了大赢家。
6月29日，保利联合侨鑫以底价33.49亿元夺得广州天河科韵路一宗宅地；
同天，保利旗下子公司东莞国铁保利实业发展有限公司在东莞以底价66.01亿元夺得虎门高铁站TOD地块，另配建工程需投资23亿元。
1天之内拿地金额达百亿，进入2020年，保利有点“不一样”了。
据克而瑞数据，1-6月公司共新增土地价值863.0亿元，位列TOP1。
疫情丝毫没有影响保利的拿地热情，反而如此凶猛，这到底是何缘由？咱们一起走进这家房企，了解来龙去脉。
01
第一央企房企
保利作为第一央企房企，这点毋庸置疑。
近日，保利发布6月销售数据：
6月单月实现销售金额688.53亿元，同比增长8.15%，环比上升46.3%；
销售面积440.5万平方米，同比增长7.54%，环比上升38.7%；
销售均价15630.6元/平方米，同比增长0.6%，环比上升5.4%。
在6月销售额最高基数月下，公司销售继续保持稳增，不愧是央企房企，实力不得不让人感慨。
其实，保利的成绩一直都很优秀，从年报的数据中可见一斑。
年报显示，2019年保利实现合同销售金额4618亿，同比增长14.1%，位列行业第五。
营业收入2359亿，同比增长21.3%。且利润情况表现优异，归母净利润279.6亿，同比增长47.9%。
图片来源：公司年报
央企队伍中，保利的规模远超第一梯队中海、华润，并且短期内被超越的可能性不大，是当之无愧的第一央企房企。
再次对比历年数据，我们可以发现：两年时间，保利从三千亿奔向快五千亿，这个成绩可以说是非常优秀了。
这就是所谓的：出身好不可怕，可怕的是比你还努力。
那么，保利到底是怎么做到的？它的核心竞争力是什么？
02
核心竞争力
作为地产龙头企业，保利构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，具备快速获取资金的能力。
年报显示，报告期末，保利银行贷款授信总额5170亿元，剩余未使用额度为2690亿元，融资资源充裕，且公司有息负债综合融资成本仅为4.95%，极具优势。
另外，对于企业而言，还需考虑回款率指标和短债覆盖比。
而保利回款能力强，实现销售回笼超4300亿，高达93%。去年末短债覆盖比2.1倍，资金稳健。
图片来源：公司年报
资产负债率仅为77.79%，较年初降低0.18个百分点；净负债率56.91%，这个数字在行业算得上较低水平，同比大幅降低23.6个百分点。
可以看出，保利的资产结构稳健，抗风险能力突出。评级机构普尔、穆迪、惠誉均给予肯定，展望为稳定。
在战略布局上，保利也取得了显著效果。
公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。
单城签约过百亿城市13个，合约销售金额达2500亿元，销售贡献占比达54%。
保利在全国11个城市中销售金额排名当地第一，25个城市进入前三。
在大本营广州实现销售超420亿元，佛山、武汉、北京超200亿元，福州、西安、三亚等首次突破100亿元。
得益于城市深耕，保利实现了销售大幅增长。
企业管理当然离不开专业、高效的管理团队。保利总部228人，算一算，人均效能可是不低，与万科有一拼，让人不得不服。
正是有这样的竞争力，保利才可以有底气直面危机，不断增长。
03
2020拿地积极
作为央企，在土地资源、融资、城市旧改层面，相对民营房企，他们先天就更有优势。
但优势是一回事，怎么将企业做大做强又是另外一回事。
如果一把好牌没打好，等于白费，真正取胜的秘诀还是要把握市场节奏，保利这点就掌握得很好。
作为央企龙头的保利，一直都是较精准地把握市场节奏的代表。根据土地市场变化灵活调整节奏，“不随众，不盲从”。
从2019年拿地金额的排名榜来看，保利在拿地超千亿的房企中排在第三，拿地力度有所下降——
新增拓展项目127个，拓展成本1555亿元，新增计容面积2680万平米，同比下降14.0%。
但是，拿地质量有提升。
2019年新增土储金额的权益比例提升至71%，且新增货量中，住宅占比高达84%。
图片来源：公司年报
从新增土地分布城市看，一线城市、二线城市和三四线城市拿地面积占比分别是6%、38%和56%。
从新增土储分布区域看，京津冀、长三角、珠三角和中西部的拿地占比分别是16%、16%、40%和28%。
由此可见，保利是以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的区域布局结构。
从拿地成本看，控制得当。平均楼面地价5802元/平米，溢价率仅为14%，足以充分体现对拿地节奏的把控。
截至2019年末，保利拥有在建面积13158万平方米、待开发面积8112万平方米，其中38个核心城市占比达58%，项目资源丰富且质地优良，预计未售土储可满足未来3-4年开发需求，为未来的业绩增长打下坚实的基础。
虽说土储丰富，但进入2020年，保利大幅加大了拿地力度。
这在4月16日的业绩问答会上就有了端倪，彼时保利方面表示将聚焦中心城市及重点城市群，继续加大土地储备。
克尔瑞数据显示，上半年百强房企拿地节奏先抑后扬，保利新增土地863亿，位列第一。
图片来源：克而瑞数据
2020年上半年，新增货值百强门槛达到79.6亿元，环比上涨19%，同比上涨1%。
共13家房企新增货值突破千亿，其中保利位列货值榜第二名，货值超过2000亿。
仅6月单月来说，拿地暂弱，新增项目5个，分别是广州、郑州、福州、东莞、青岛5个城市。但布局优化，在能级分布上，一二线：三四线为4:1，以核心一二线城市或核心城市圈为主。
拿地凶猛，保利，2020年要加速了。
这让地产君想起，在去年5月份举行的股东周年大会上，宋广菊说“保利重回前三是一个3至5年（2022-2024）的目标”。
看来，大概率是在为这个目标奋斗。
结语
TOP5房企、第一央企房企、军事化背景······
提及保利，人们总能第一时间想到这些关键词。
作为血统纯正的央企，保利早在2012年就实现千亿规模，是仅次于万科之后第二个实现千亿的房企。
保利可不止步于此。
2016年踏入2000亿阵营；2017年踏入3000亿阵营；2018年4000亿阵营；2019年4700亿，增长率虽有所下降，但利润增长率优于碧万恒。
进入2020年，保利再次发力，拿地凶猛。
巨量的土储为销售高增长提供了充足的“弹药”，期待保利的年终成绩单。
也许，2020年大概会是保利另一个里程碑式的年份。（专属财报）
