黄其森并没有现身7月3日下午泰禾集团（000732.SZ，以下简称泰禾）在福州泰禾中心召开的年度股东大会。作为集团董事长，他当时正在上海，为泰禾的战投事宜奔走。
截至7月15日，战投方是谁，依旧未揭晓。
引入战投，眼下是盘活泰禾，从根本上化解危机最关键一步。
事实上，引战信息去年已发酵，直至今年5月13日进行公告。
7月8日，泰禾在回应深交所问询函里称，“引战尚处于筹划阶段，各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议，能否签署尚存在不确定性。”
近日，知情人士向记者透露，战投的洽谈，真正意义上始于今年4月，截至目前，在谈企业中有前十强房企，拉锯式谈判仍在持续。
“再过一段时间，不出意外，引战事情会落地。”7月3日，泰禾某总裁助理对记者说道。
据称，基于现实考量，泰禾期待白衣骑士是国有控股的房企或者央企控股公司，因为泰禾的资产和负债之重，要接盘承受并不容易。
在业内看来，这或许将创下中国房地产史上最大单的一笔收购。
截至7月15日，泰禾市值146亿元左右；截至7月7日，逾期债务达270.65亿，2020年内到期债务555.11亿元，截至5月底，可售货值3650亿。
事实上，如果战投进入，泰禾目前第一大股东及其一致行动人的持股量将受到稀释，换而言之，黄其森可能要告别实际控制人的位置。
近日，据泰禾一位人士透露，较少被外界知晓的是，在被各家潜在战投方选择的同时，泰禾也在挑选战投方。这或许也是战投方迟迟未露面的原因之一。
退路
对任何一位创始人来说，要出让自己一手创办的公司控股权，是个艰难的过程。黄其森为何最终选择引战？
7月3日，泰禾集团一位董事对记者透露了部分原因，2020年受新冠疫情影响，楼市骤然冰封，导致项目销售受阻回款艰难。这让泰禾措手不及，也倒逼黄其森最终迈出引战这一步。
“现金流受到影响，销售没有上去，但借款利息一分都没有少。谁会料到有这样的黑天鹅？”该董事称。
根据今年一季度报告，泰禾存货有1500亿左右，实际供货约2100亿。理想条件下，即便按照50%的去化率计算，公司今年还是有望实现1000亿的销售，并不一定会走上引战道路。
但现实是，泰禾上半年的销售几近打了对折。
据克而瑞披露，泰禾上半年全口径合约销售金额仅为254.1亿，而2019年同期为456.7亿。一季度，泰禾经营性现金流入仅32.52亿元，仅为去年同期的15%。
这加剧了引战的迫切性。
按照6月13日披露的年报数据，截止到6月11日，泰禾逾期借款达235.58亿，尚未支付的罚息为6.40亿。
泰禾的债务短期集中兑付压力较大。
2020年上半年，泰禾有312.98亿债务到期，占据年内到期总债务的约56%。
截至到7月7日，泰禾对于上半年到期的债务还款为48.10亿，贷款置换和展期续贷为61.80亿。
首只不能按期兑付的债券，已经出现。
7月7日，泰禾公告17泰禾MTN001中期票据未按期兑付，涉及兑付本息16.125亿元。
与此同时，泰禾在一年内到期的国内存续债券还有5只，合计金额59.16亿元。境外方面，有4只合计8.79亿美元也将在一年内到期。
对此，泰禾给出的解决方案是，保持与持有人及主承销商等其他中介机构密切沟通，协商解决办法，以期尽快达成债权人认可的解决方案。
根据泰禾知情人士透露，如何对所有债务做出明确合理的安排，也影响着与战投交易的完成时间。泰禾正在制定一个全盘的债务重组方案，该方案初衷在于将基于泰禾的基本面和流动性，考虑到所有债权人，并且会公平地对待所有债权人。
上述泰禾总裁助理向记者表示，债券兑付确实是泰禾目前债务重组过程中遇到比较棘手的事宜。
“至于其他的短期债务，基本上和金融机构谈妥。该和解的在和解，该续期的在续期。大股东被冻结的股权也不存在被司法处置的风险。现在等着战斗进来彻底盘活泰禾。”该人士表示。
底牌
市场在过去两个月不断猜测战投方身份。
不过，厦门国贸（600755.SH）、建发股份（600153.SH）和厦门象屿（600057.SH）先后明确公告表示，“没有接盘泰禾集团的计划”。中国金茂、中铁建、保利等则与泰禾最终协商未果。
根据记者了解到的原因，名单里面有些忌惮泰禾的债务规模；有的则是受制于自身决策周期之长；有的只是倾向于项目层面合作而非上市公司。
事实上，记者多方了解，前十强房企其实都对泰禾做过尽调，包括近期盛传的万科（000002.SZ）。
对此，7月3日，泰禾上述董事没有否认并向记者表示：“在谈的企业有不少，只是每家重视的程度和所处的谈判阶段不一样，自然派出的谈判代表也不一样。最终是谁会公告，以公告为准。”
5月13日的公告中，泰禾初步描绘过战投的画像：“以房地产为主业”“可能涉及公司控制权的变更”“引战涉及有权部门的事前审批”。
泰禾仍需要不断回答公众及投资者的疑问：被救和自救的底牌是什么？
手握一二线城市优质土储，被认为是重要牌面之一。
“最近土拍市场成交的土地溢价达到30%上了。”泰禾上述董事表示，尽管泰禾的存量土地有一部分为高溢价，但国企或央企战投方在融资成本上的优势，将会使得这些土地有更大的变现空间。
根据泰禾2019年报，公司主要项目可售未售建筑面积占比分布上，漳州、南昌、福州、广州、北京、上海、深圳和杭州居前。
另外一大牌面是“泰禾+”。当中包括了医疗、教育、商业、保险、金融、物业等等。上述泰禾董事认为，哪怕是前十大地产商都没有泰禾这样的多元化整体布局。
据记者的多方了解，在泰禾目前的引战谈判中，黄其森也在跟战投争取一并揽下“泰禾+”的一些业务模块。
黄其森会否会让出控制权，也在于战投方对泰禾当前产品定位与产品战略的认同与否。
据上述泰禾董事的透露，泰禾接纳战投方的底线和大前提，是能对泰禾产品和开发理念保持认可，达成优势互补。
近日，多位接近黄其森的人士对记者表示，黄其森并不希望战投方日后对泰禾产品定位、产品品质、产品细节等进行大幅度改变。
“我们在北京卯了近十年时间研究打磨，才有了院子系产品和市场口碑。这么多年坚持，也不甘心让努力付诸东流。”上述泰禾董事表示。
挣扎
回到现实，泰禾眼下的引战略显被动。
“如果去年早些时候下决心引入战投，泰禾能够谈判的空间会更大。”上述总裁助理对记者感叹。
从债务层面来看，记者计算发现，截至7月7日逾期的270.65亿借款中属于2019年的部分为48.28亿，仅占17.84%。此外，已经实质性逾期的5笔总计35.16亿借款中，属于2019年的仅为2笔，共计仅约2.4亿，皆为向银行的借款。
在股价层面，谈判筹码正在减少。
2019年1月1日至当年7月4日期间，泰禾股价最低在13.31元/股，最高到过22.06元/股。2020年，该股最高价仅7.7元/股，出现在7月7日。
“地产股，市盈率普遍不高，较为严重被低估。这会让泰禾这样千亿规模体量房企，在引战谈判时比较吃亏。”7月10日，某AMC公司人士对记者表示。
此前的种种举措表明，引战之前，泰禾本更倾向于积极自救：收缩、变现和调整，一度是泰禾2018年和2019年第一位的工作。
这两年，泰禾在公开及收并购市场，几乎没有拿地，减少支出。
第二主动出售部分项目，通过腾挪加快公司的现金流回笼合理瘦身回流现金近百亿。特别是2019年，通过转让项目股权或与合作方共同开发累计减少并表项目21个。
2019年12月，黄其森接受媒体采访时还回应称：“过去两年，其实泰禾并没有媒体想的那么困难，做企业哪家没有困难呢？关键是要有好的心态。这两年你们感觉是泰禾困难，但恰恰是我们企业综合治理能力提升效率最高的两年。”
各项负债数据显示，2019年泰禾有息负债为974亿，相较于2018年1382亿大幅减少；资产负债率从2018年的86.88%降至2019年的84.95%；剔除预收账款后的资产负债率从2018年的71.51%下降到2019年的62.81%。
眼下在推进战投的同时，泰禾也没放弃自救。
据知情人士的透露，泰禾接下来着眼点转移在自持物业项目上。
7月8日，泰禾回应深交所问询函里有所揭示，公司自持物业项目共计18个，涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下商业、室外步行街等多种业态。公允价值约255亿元。此外还有账面价值29亿的运营重酒店：凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店。
“可根据公司战略部署需要，考虑出售变现或作为债务重组资产置换相应贷款以缓解偿债风险。”泰禾在公告中称。
与此同时，泰禾也正在努力启动项目销售和复工。泰禾在7月7日回应深交所问询函中称，管理层预计，2020年下半年，随着新冠疫情的缓解与控制，公司的营销计划可以较好开展。预计销售回款10亿元以上项目有22个。
反思
目前，泰禾的处境被业界看作是当前房地产市场的典型案例，在调控之下，行业进入洗牌，以往房企高杠杆的粗放式发展模式，已经不适合当下以及未来。
近期，天风证券研报认为，泰禾集团违约根本是公司战略与行业现金流规则之间背离造成的，直接原因离不开疫情对销售和回款的冲击，从管理看，民企天然的扩张冲动，实控人房地产行业具有高杠杆的特点，并且受政策突破影响，企业在发展过程中若无法准确把握发展节奏、发展战略与行业趋势背离也将对公司造成伤害。
泰禾的高速扩张期，自2014年开始。2016年泰禾年销售额首度突破400亿，2017年冲破千亿。只是，此后也止步在千亿。
诸多券商报告里，泰禾的风格被总结为“高举高打”。
机构的数据显示，仅2016年和2017年，泰禾的权益拿地金额达到近240亿和390亿，分别同比增长69%和61%。对应泰禾这两年的全口径销售额为400.1亿和1007.2亿。
高杠杆的扩张也带来负债攀升，最高峰的2017年，泰禾净资产负债率一度达473%。
随后的2018年，本是黄其森计划中泰禾飞奔的一年，销售目标为2000亿，但由于金融去杠杆的外部环境，泰禾遇到前所未有的困难。
同时，泰禾所布局的重点区域，例如北京、上海、深圳等都是限购限价的城市，泰禾的产品以高端住宅为主，价格上不去，消费群体又恰巧是政策限购的对象。
“不是说做高端精品住宅就不能实现高周转，在量价齐涨的地产年代泰禾做到了，高端精品住宅也是刚需。”上述泰禾董事对记者称，但在持续调控下，泰禾对项目的定位评估定价和现实有太大反差。
今年5月15日泰禾内部培训会上，黄其森说，从春节开始他对每个项目、每个条线进行了系统梳理，这是泰禾成立二十多年来，他第一次这样系统的梳理。
但他并不认为泰禾的困难是由做精品带来的，而是在管理上有很大提升空间。
2020年7月的一天，位于福建福州东二环的泰禾广场依然热闹，车水马龙的街道，络绎不绝的人流。
2016年12月，彼时20岁的泰禾，把新总部搬到泰禾广场，寓意新开始。
眼下，它正在等待战投方的到来，或许又是一个新的开始。
