日前，山东广播电视台融媒体资讯中心和文化视界网特别策划推出系列访谈栏目《住在山东-论道济南》，首期访谈栏目邀请了山东财经大学副教授、房地产研究所副所长、山东省城市经济学会副秘书长张振勇，银丰地产集团董事长李斌，碧桂园集团山东区域副总裁时凯做客演播室，畅聊济南楼市。
访谈栏目由山东广播电视台主持人孙亮主持，专家学者与两位品牌房企大佬就百姓关心的住房问题，城市焕新、济南楼市下半年分析与展望等热点话题展开探讨，碰撞出新的思路。这是一场对新形势下房企如何谋变、如何在大浪淘沙中砥砺前行的头脑风暴。
以下是访谈嘉宾观点精选
孙亮：我们看到像碧桂园布局了莱芜、长清、商河、平阴等重点发展区域。银丰地产在先行区也有重量级项目亮相。但是作为老城区，还存在着大量的老旧小区，老旧小区的整治和升级的举措，是让老旧小区跟上时代的步伐，也能让居民有更多的获得感。
那么，改造和升级相对于新建住房挑战可能更大，空间也同样巨大，我们龙头企业是否会参与其中助推发展？
山东财经大学副教授、房地产研究所副所长、山东省城市经济学会副秘书长张振勇
张振勇：老旧小区物业服务是一个潜力巨大的市场。
现在很多老旧小区是没有物业服务公司的，也没有这个概念，所以说，下一步这是一个很好的切入点。物业服务作为一个管理者，组织者，进入老旧小区就相当于找到了组织。根据我的判断，房地产开发增量实际上是要下降的，但是存量是很大的。怎么才能运营提升，这是一个巨大的市场。
银丰地产集团董事长李斌
李斌：老旧小区改造，地产商也要转型升级，从地产开发商转变为城市运营商。
老旧小区改造像我们三个这样年代的人，应该对老旧小区有很深的感情，也有美好的记忆。现在老旧小区改造也是城市更新的一个主要内容。我觉得很多老旧小区改造要下点功夫会很有意思，这也是一个城市的亮点。
老旧小区占据城市的核心位置，这是存量翻新的问题。地产企业更多的是从需求端上给客户创造价值，这也是开发商与城市运营商的区别。银丰地产不仅仅是地产开发商，更是城市运营商，对银丰来说，选择存量项目改造，让低效资产变成高效资产，从而创造更高的经济效益和价值，同时赋予旧建筑功能性和适用性，不仅是企业战略转型的需要，也是企业参与到城市更新中的社会责任。
碧桂园集团山东区域副总裁时凯
时凯：老旧小区改造，物业服务提升也有更大的市场空间。
老旧小区改造涉及水电路气等配套，也需要对商业、绿化、物业等环节进行升级完善。老旧小区改造的加速推进，可提高物管企业的渗透率，扩大物管行业的市场空间，而大型品牌房企旗下往往都有物业公司，也可以利用自身在这一领域的专长和优势形成更大范围的参与度和影响力。
碧桂园物业服务遍及全国280多个城市，具备超3.3万人的服务团队，已服务约140万户业主，具备极其专业、强大、系统化的服务体系。同样，老旧小区改造也提升了居民对住宅水平的要求，也提高了房企对新建产品力提升要求，进一步加强对户型、配套、物业服务等的提升。在青岛，我们也有这么一个项目在服务，是老旧小区的业务。我们也在积极的融入老旧小区的改变之中。
孙亮：前已经很多老旧小区正在改造，比如老楼加装电梯，口袋公园，改造便民区域等，济南已经有很多地方焕然一新了。如果开发商真的能加入其中，那么济南城市焕新的步伐将会提速。
城市更新是城市发展的下一个增长点，济南城市焕新的区域逐渐增多，作为房产企业，区域和产业如何结合，与城市共成长？
张振勇：以往济南的发展有些保守，步子有点慢。近几年济南的发展还是有优势产业的，这些优势产业支撑着城市的发展。
李斌：城市更新实际上是产业的迭代升级。
一个城市有一个城市的特点，一个城市有一个城市的历史文脉，包括发展都是有迹可循的。现在济南的定位和展战略是非常明晰，东拓、西进和北跨实际上是济南下一步发展的三条主线。
城市更新实际上是产业的迭代升级。发展就怕发展几年没有定力，中途而废。作为企业，我们也在做一些这样的工作，比如银丰国际生物城、东8区企业公园项目，也是根据政府的产业布局规划的，从而达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。
时凯：积极地融入济南城市更新，助力济南发展。
随着济南城市的发展越来越好，越来越多的政策和产业在济南落地。城市更新，它是一个非常重要的渠道和途径，来助力这些产业的发展。
作为房地产开发商是愿意参与其中，也愿意分享过程中发展的红利。在济南，碧桂园参与城市更新主要是工业区的改造，如参与了化肥厂的工改商住项目，进行了参与城市更新，一级土地熟化的尝试。未来，碧桂园主城区项目获取仍将重点布局通过参与工业区的改造来储备新项目的获取，我们也会积极地融入济南城市更新的过程。
