最近有粉丝问：
金地湖城风华距离大明湖到底有多远？
显然有很多购房者并不了解金地湖城风华到大明湖的实际距离。客观地说，金地华城风华距离大明湖还是有很长很崎岖的一段距离，从这个项目往南走1.5公里左右，过了北园大街，还要再走一段。除了山钢锦绣华府距离大明湖也比较近之外，再过几个月，还有更近的，比如最近“搬家”的修女楼所在的地块——明湖壹品苑，以及东仓南侧的地块。
6月初，笔者就曾实地探过金地湖城风华，1.65-1.7万的单价，是否值得购买？
01、还原一个真实的金地湖城风华
首先，关于这个项目，市场上客观的解读还是比较少的，今天我们一起来看一下。
2019年5月份，一家名为“济南海盈房地产”的地产公司在北湖片区拿下了5宗土地，包括3宗安置房用地和2宗普通商住混合地块。没错，这家公司就是海尔旗下的地产公司，当年海尔在北湖画了一个好大的一个圈。
这个圈，当年画的饼，已经没人再提。而且部分地块已经被其他开发商接盘，拿地不久，济南海盈房地产股权发生变更，接盘方为金地商置集团旗下公司，占据了90%的股权！
今天我们要分析的这个北湖金地商置的金地·湖城风华，就是海尔去年5月拿下的2宗普通商住混合地块，现在由金地商置负责开发。
金地湖城风华位于历黄路与水屯北路交汇处西南角，项目北侧为海尔云世界，东侧为东泺河，西侧为山东白鹤装饰材料批发市场，目前该市场正在拆迁，具体位置如下图：
先来说一下金地湖城风华周边的情况，目前该项目周边比较混乱，未来几年这里将持续是一个大工地的状态。北侧是品质口碑一般的海尔云世界，大高层社区，项目周边多事拆迁现场，城市界面一般。
该项目所在的北湖片区，位置来说属于北部老城区，对于在北部老城上班，或者北园大街附近工作的群体来说，这个位置还不错。
说到大明湖，该项目一直在主打大明湖，但根据实体探盘和航拍来看，项目距离大明湖至少在2公里以上，而且道路通行情况十分一般，很显然，2公里左右的大明湖并不是该项目的日常配套，也不算是家门口的配套。想要遛弯，还是去北面的云锦湖比较近。
如果你想买靠近大明湖的楼盘，个人认为山钢锦绣华府比金地湖城风华要更近，金地湖城风华在北园高架再往北至少1.5公里地方，山钢锦绣华府则位于北园高架以南，鲁能康桥对面，就算近如锦绣华府和鲁能康桥，去大明湖也得骑电动车七八分钟。相比之下，金地湖城风华距离小清河更近一些，严格意义上说，这个楼盘算是小清河沿线的楼盘。
再来看看出行条件，金地湖城风华北侧为水屯北路，水屯北路一直再修楼，该项目往南1.5公里左右是北园高架，北园高架上一般是顺畅的，桥下拥堵也是常态，综合出行走高架方便除了历黄路，周边其他道路由于修路、拆迁等原因，通行条件一般。
该楼盘宣传有学校有地铁，地铁方面，该项目距离地R2线地铁站历黄路站1公里左右，R2线将于今年年底通车，学校方面要划片入学。
该项目位于北部老城，周边的商业配套和医疗配套还是比较充足的，往南时大明湖周边的商业圈，向东是洪家楼商圈，北园大街是家居建材商圈，该项目东南侧为山大二院。老城区就是这样，环境一般，但商业配套和医疗配套比较齐全。
另外该项目自身也有配建的商业，满足日常消费没问题。
02、项目在售信息：
1.65-1.7万、毛坯、30-33层
金地湖城风华开发的地块为B-7地块，该地块地上容积率为3.9，由八栋30-33层的高层组成，项目共规划有97、111、125、149四种户型。
昨天该项目首开的是1号楼，标价1.9万，会员优惠5万，认筹97折，开盘优惠98折，按时签约99折，贷款98折，首开优惠完之，后实际单价1.7万左右。
该项目绿化率30%，车位配比为1：1.1，预计交付时间为2022年8月底之前；
由于地上容积率3.9，住宅3.6，商业0.3，导致该项目存在不少居住公寓，比如7号楼18层都是居住公寓，这样的高容积，最近几年在济南很少见，3.9的容积率也只能出现在北湖。
我们统计了一下该项目的居住公寓，大家买房时需要多多注意：
1号楼：西单元中间西户3F；5号楼：东单元东户1-7F，东单元中间东户1-6F，东单元中间西户1-6F；6号楼：东户1-14F，西户1-11F，中间东户1-10F，中间西户1-10F；7号楼：东户1-18F，中间东户、中间西户、西户1F；8号楼：东户1-9F，中间西户1-10F；9号楼：东单元东户1-3F，东单元中间东户1-2F，东单元中间西户1-2F，东单元西户1F。
再来看看户型，没有一个是纯通透的户型，大高层+居住人口高密度+不通透，笔者第一时间想到的是公寓的居住体验。
整体来看，小户型设计的中规中矩，但大户型不通透，而且单价卖到了1.7万左右，性价比一般。
03、项目敏感点介绍：
环境一般、高容积率、地上车位、价格偏高
去过北湖周边的朋友已经对那里有一个直观的感受，那就是有点乱。
首先北湖从2014年开始“大手笔”画各种蓝图，6年过后片区依然没有实质性的改观，由于紧邻北园大街的建材和批发市场，这里分布了很多批发市场，交通环境和居住环境不太好，实拍金地湖城风华周边环境甚至不如一些新区。
早在2011年前后，济南市就提出了打造“华山-北湖-大明湖”的规划，如今将近十年过去了，华山片区已然惊艳众人，大明湖依旧风景绮丽，而北湖片区的进展有些差强人意。
按照彼时的规划，北湖公园位于小清河南岸，面积约400亩，达到了大明湖的五分之一。同时，还将沿水屯路西侧开挖一条通航河道——中泺河，连通大明湖和北湖。建成后北湖公园将成为北湖片区居民重要的休闲娱乐场所。
除了规划的北湖公园，还将建设五栋超百米的建筑，最高的代表性建筑高度达到400米，将不断提升济南的高度。与中泺河平行的水屯路也将建成另一条“泉城路”来重点发展商业，不仅能购物娱乐，还能欣赏中泺河沿河风景。
如今北湖片区开发已经有些年头了，当年的主题乐园现在也销声匿迹，寄予厚望的另外一条“泉城路”——水屯路还任重道远。
水屯路距离金街还有多远？
关注金地湖城风华周边的环境，这一点在航拍图片里大家可以直接感受，个人有一个观点，金地华城风华基本是项目3公里范围内做生意或者上班的人群在买，因为生活在这里已经习惯，纯改善已经会到其他环境更好的片区置业。
第二个敏感点是金地湖城风华的高容积率，这一点是硬伤。因为这类高容积的大高层将来在济南越来少了，慢慢的被市场所远离，因为高容积率、高密度住宅使人口过度聚集，采光、通风、绿地、停车、电梯的使用也会受到影响，小区居民的生活舒适度就会降低，由此增加的交通压力给居民的出行带来了极大的不便。
不仅会造成供水供电和交通的压力，同时还增加了消防、治安、卫生等方面的隐患。前文说了这种高容积的产品会越来越少，在郑州去年就出台过新规，明确指出郑州新建住宅不高于80米，容积率不得超过2.9。
金地湖城风华主打的一张牌就是品质，从目前该项目的一些情况来看，品质和舒适度在这个高容积率的项目上很难取舍。
买房需要注意的第三个敏感点就是地上车位，金地湖城风华规划了163个地上车位，这肯定是对后期的居住体验有一定的不利影响，特别是对小孩子的影响。
最后，金地湖城风华的首开单价在1.7万，作为一个30多层的大高层毛坯期房楼盘，如果再考虑到高公摊，那这个项目实际的套内单价会更高。
同样是1.7万的单价，更靠近大明湖的，位于北园大街以南的山钢锦绣华府，大家也可以关注一下，而且该项目还有很多18层的产品，是下个月就是现房，节省租房成本6-7万，现在买房还能赠送地下室，大家可以对比一下；如果想要更低的买房成本，金地湖城风华往北一点过了小清河，恒大滨河左岸1.2-1.3万精装，单价和总价相对较低。如果是老城追求改善品质的人群，完全可以追加一些费用，考虑一下绿城明月风荷，容积率1.58，纯高端改善小区。
北湖片区目前比较缺乏品质楼盘，如果金地湖城风华能做好品质，个人感觉还是片区里值得一看的楼盘，只不过品质需要一个兑现的过程。
对于在北湖，特别是北园大街附近的购房者来说，能够接受高容积率和目前周边相对一般的环境，预算相对充足一些，湖城风华还是可以考虑的，金地的物业不错，大家可以根据个人情况入手。
最后，笔者想提醒大家，买房需要货比三家，真正想明白自己的置业需求，去伪存真。
探盘不易，大家多多支持！（刘龙龙）
