恒隆成立于1960年，2020年是恒隆成立的60周年。
地产业是个着重经验的行业，市场周期长，每个周期通常持续多年。除非经历过两三个周期，否则很容易犯下相同错误。
恒隆董事长陈启宗：1997年6月30日，不论是住宅还是商业物业，都是香港地产价格的顶峰。我们当时正投标争夺一幢办公楼，事后看来，幸好当时没有中标。在7月2日，亚洲金融危机来袭，同年12月地产价格开始暴跌，过了许多年市场才恢复过来。如果当时中了标，财务状况便会急剧恶化。我们还会否有能力在1999至2000年的亚洲金融危机期间，以低价购入所有住宅用地，实在成疑。这正正道出这个行业凶险万分。一步走错，便可把我们打回十多年前的模样。
时至今日，恒隆已经发展为一个以自持收租为主的商业地产企业，租赁收入占总营收的比例高达96.9%。
表：恒隆2019年度业绩
相比之下，华润、龙湖、新城等内地代表性商业地产开发商，则以地产销售为主，租赁为辅，通过销售物业利润反哺商业来做大规模。
表：华润、龙湖、新城业务结构
1、错失住宅地产发展机会，太早进入商业地产或许是个错误决定
早在1960年代中期，恒隆就已成为香港最大的房地产公司之一，在1972年上市时市值亦是最大之一。从1970年代开始，香港本地华人地产集团开始涉足商业地产领域，恒隆是首批进入商业地产业务领域的开发商之一。
但是恒隆董事长陈启宗认为，早期进入商业地产虽然有获利，但回头看这却是个错误的决定。
陈启宗：早期获利使我们变得保守。我们购入商业地产项目作长期持有，却没有怎么兴建住宅出售。我们当时的管理层对香港的未来没有信心，因此完全低估了1970年代和1980年代的住宅楼市兴旺潮。历史证明，香港住宅巿道兴旺，从1970年代到殖民地时代结束，以至往后日子，是香港有史以来最大的商机之一。我们当时进军对的行业，但可惜错失良机，把资金投进商业地产市场。
当时香港住宅楼价的升幅远比商业物业高，住宅楼市表现优于商业地产的原因包括：
1970年代是经济起飞的时期，香港人口激增；
美国、日本和欧洲经济发展迅速，香港作为转口港得益匪浅；
工资大涨亦使市民能够购置私人房屋；
加上政府实施的土地政策，楼价和地价都跃升不少。
2、内地商业地产业务的收成期迟了足足六七年
恒隆于1992年进军内地商业地产市场，最早选址上海的两个项目（上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场）获得巨大成功。
图：1999年12月上海港汇恒隆广场开业
之后逐步进入沈阳、济南、无锡、天津、大连等多个内地城市，多城市发展商业地产。恒隆在内地的策略是于主要城市的黄金地段，发展最优质的物业。
图：大连恒隆广场
对恒隆而言，过半业务现时都在内地。截至2019年底，恒隆内地累计已开业运营9个购物中心，租金总收入31.29亿元，其中上海恒隆广场首破10亿；租金收入增长率超过20%的有3个项目，分别是沈阳皇城恒隆广场（20%）、无锡恒隆广场（22%）和大连恒隆广场（28%）。
表：恒隆2019年购物中心业绩（不含写字楼、酒店和公寓）
然而，内地商业地产业务的收成期与预期相比，迟了足足六七年。
陈启宗：当时本人推测，先前的决定播下了种子，接下来便是收成的黄金时代。然而，黄金时代没有到来，至少没在本人预期的时间内到来。2008年，本人预见不到熊市在2011年到来，并持续至2017年底或2018年初。2011年7月，本人率先意识到寒冬的先兆，并告知股东。本人期待的黄金时代变成了漫长的严冬。在这期间，我们需要大大提升我们的管理团队，而我们也做到了。
2018年，夏天终于来到，迟了足足六七年！
