近日，绿地集团因高管桃色事件，引起了舆论的热议。除当事人之间的情感纠葛之外，男主陈军作为绿地一中层领导（京津冀事业部营销负责人），到底有没有9000万的身价，更成为绿地的投资者关注的问题。
股民苦绿地久矣！
自2015年以来，绿地控股估值由最高41.98元下跌到目前的5.31元，5年内跌幅超过8成。截止到2020年一季度末，绿地控股净资产为790亿元，但最新市值仅为646亿元，公司股价早已跌破了每股净资产。
造成绿地股价持续低迷的一个重要原因就是公司缺钱。因为缺钱，绿地目前负债超过万亿、每年利息支出过百亿；因为缺钱，绿地短期偿债风险激增、多个项目遭到建筑承包商的停工讨薪。
但如果公司中层高管身价都可以上亿的话，还能说绿地缺钱吗？
万亿负债如剑高悬
值得警惕的偿债风险
业绩持续稳定增长的绿地控股，股价却长期萎靡不振，或许会让许多新入行的价值投资者感到无奈。
绿地控股2019年年报数据显示，公司在2019年全年实现营业收入4278亿元，同比增长23%；归属于母公司股东的净利润147亿元，同比增长30%。与此同时，公司总资产规模再次突破万亿水平，同比增长11%。公司实现每股收益1.21元，同比增长30%。
在绿地集团官方发布的《一图读懂绿地控股2019年报及2020一季报》文中，这四项数据成为突出宣传的重点，以证明公司“经济指标增长快”。
图片来源：绿地集团官网
然而，面对公司这一“堪称完美”的数据，二级市场却没有做出正面的回应：自2020年以来，绿地股价跌幅已经超过23%，市净率更是0.84。
跌破净资产，或让这家《财富》世界500强房企略显尴尬。显然，投资者看到了硬币的另一面。在绿地高喊业绩增长、资产规模过万亿的背后，公司负债问题却是触目惊心。
年报数据显示，截止到2019年12月31日，绿地控股总负债为1.01万亿元，其中，有息负债金额高达2937亿元。
近3000亿的有息负债，给绿地带来的利息支出压力可想而知。尽管已经将其中125亿元做了资本化处理，绿地2019年财务费用支出依旧高达54.3亿元，同比增长34.69%。
图片来源：上市公司年报
截至2019年年末，绿地控股在手货币资金为889亿元，但短期有息负债达到1179.83亿元。此外，由于借款抵押和质押需求，绿地控股受限资产账面价值达到2592亿元，其中受限的货币资金102亿元。因此，绿地货币资金远不能覆盖一年内到期的带息债务，存在一定的短期偿债风险。
万亿负债，如同达摩克利斯之剑高悬在绿地控股之上，也让公司业绩的真实含金量严重不足。其中，超高层建筑对运营资金的大量占用，以及公司过于激进的多元化扩张，被视为绿地控股资金持续紧张的两大原因。
超高层建筑屡遭停工
多元化扩张外强中干
一直以来，绿地控股用其独特的超高层建筑、城市地标建筑赢得了地方政府的青睐，并换来大量的低价土地储备资源。然而，超高层建筑也因其超长的工期，长期占用着绿地的巨额营运资金，也让公司被背负上沉重的利息压力。
绿地控股曾公开表示，至少将建设50座摩天大楼，以“刷新人们对于天际线的想象”。为此，绿地一度成为众多地方政府的座上宾，并拿到不少配套土地资源。但早在2016年，《南方周末》记者就曾爆出，绿地这一宏伟的规划仅仅是口号，近一半得项目是处于未建、缓建的状态，绿地“23座摩天大楼”停工事件也一度引起了巨大的舆论关注。
颇为滑稽的是，绿地在多地的摩天大楼项目中，往往是配比的住宅项目已经销售一空，但摩天大楼本身还处在图纸与规划之中。
当然，绿地这一策略并非是在忽悠地方政府，公司也实在盖起了几座大楼。据统计，目前的世界十大高楼中，绿地旗下就有3个，分别位于南京、大连和成都。此外，位于湖北的“华东第一楼”武汉绿地中心本也可以进入世界前十，但因为其超长的工期及多舛的命运，至今还没有封顶。
2019年10月，武汉绿地中心因施工方中建三局的一份《工程联系函》，引发轩然大波。根据网上流传的图片，中建三局在《工程联系函》向分包方表示，公司作为绿地武汉中心的建筑承包商，被绿地拖欠着巨额工程进度款，被迫对该项目进行全面停工。
图片来源：网络
实际上，这并非绿地第一次因工程款拖欠问题所遭遇项目停工。但因为中建三局的央企身份，此事还是引起了舆论的哗然，并导致投资者对绿地的资金问题产生了更大的担忧。
无论是“23座摩天大楼”的难产，还是武汉绿地中心的停工，都说明绿地目前面临着严峻的资金压力，也让市场对这一“摩天大楼专业户”质疑不断。也有业内人士指出，除去超高层建筑本身的资金占用之外，绿地近年来过于激进的多元化战略，才是公司目前面临万亿负债压顶的根本原因。
2014年，绿地房地产销售额达到2408亿元，力压万科成为当年的地产“一哥”。但董事长张玉良却对公司的发展作了更长远的规划，认为绿地将来不做单一的地产开发商，要向大基建、大金融、大消费领域全面发展。
目前看，张董事长这一“高瞻远瞩”的策略取得了一定的效果。2018年-2019年，绿地控股大基建业务已经连续两年超过地产业务，为绿地营收增长做出了很大贡献。然而，“赚钱的营收少，营收多的不赚钱”，又成为绿地目前必须要面对的尴尬局面。
年报数据显示，绿地主要营业收入来自基建、地产及消费三大业务。其中，基建业务收入占比51%,但毛利率只有4.31%；大消费收入占比6.5%，毛利率更是低至3.48%。显然，绿地目前仍旧依赖地产业务（毛利率27.58%）来实现利润。
图片来源：上市公司年报
2019年，绿地控股综合毛利率15.46%，这一数字在目前A股116家地产公司中排名111位，远远低于万科（36.25%）、保利地产（34.96%）等头部房企。过低的毛利率水平也成为压制绿地估值的一个重要原因。
此外，基于公司多元化的战略，绿地目前在酒店、商贸、金融等多领域广泛布局。但在地产业务资金本就紧张的情况下，绿地更多是依靠举债来进行新业务的拓展。如此一来，新业务的扩张非但没有带来预期的利润回报，反给公司增添了巨大的债务风险。
年报数据显示，在绿地控股1.01亿元的总负债之中，地产业务负债金额为1749亿元，占比约为17.4%。大消费、大基建及大金融业务负债超过8000亿元，占比超过80%。可以看出，过于激进的多元化扩张，才是公司总负债金额由4477亿元（2014年）飙升到目前的1.01万亿元的根本原因。而新业务过低的毛利率水平，也让绿地目前增收不增利的困境难解。
销售费用率逐年攀升
内部管理亟待提升
在绿地高管桃色事件之中，女主除说陈军身价有9000万元之外，还曾提到其每月活动经费就有20万。截至目前，绿地对此事的内部调查结果还没有出来。但从公司不断攀升的销售费用率来看，女主这一说法或所言非虚。
资料显示，自2015年借壳上市以来，绿地控股的销售费用就逐年增加。通过下图可以看出，2019年公司销售费用达到90.44亿元，较上一年同期增加近12亿元，增幅达到15%。
然而，销售费用的增长并没有给公司带来业绩的提升。年报显示，绿地2019年合同销售金额为3880亿元，与上年持平；销售面积3257万平方米，同比减少11.1%。
12亿元的新增销售费用，并没有给绿地带来销售收入的增长。一时间，投资者对绿地内部管理的质疑与吐槽不断。实际上，绿地控股最近几年销售费用率的确在不断上升。通过下图可以看出，2016年-2019年，绿地控股销售费用率分别为2.5%、2.6%、2.7%和2.8%，上涨趋势非常明显。
图片来源：同花顺-上市公司研报
销售费用率的攀升无疑代表着公司营运成本的增加，而这其中有无腐败存在、腐败程度有多严重就成为一个重要的问题。显然，绿地的销售费用的真实去处着实需要深入核查，公司的内部管理也亟待加强。因此，陈军身价到底有没有9000万，对绿地控股的投资者来说，真的很重要。绿地需要尽快给公众、更需要给中小股东一个彻底的交代。（市值观察 江峰）
