确切的说，本轮地产周期下行的时间点应该自2018年下半年就开始了。
截至今天，地产行业的「探底」之路已经踉踉跄跄走过了长达四年的时间。而这四年，面对人类世界「百年未有之大变局」错综复杂的局面，这次地产「寻底」之路走的非同寻常。
示意图|源自网络
世界经济低迷、通胀预期增强、全球疫情冲击、地区局势危机等黑天鹅频发，具体到微观的个体就是充满了不确定性。
在「非必要不消费」预期的冲击下，消费一度举步维艰。
「世界是圆的」，这句事实性的描述放在今天却具有了哲理性的论断。很多事情兜兜转转又回到了原点。
房地产行业，在全社会争相捶打了数年之后，如今面对复杂的内外部局面，它，又成为「支柱产业」，再次充当起激发经济增长的白衣骑士。
回看这两年，国家层面对房地产业复苏的支持政策如雨后春笋般纷至沓来。救市政策一轮紧似一轮，一轮强过一轮。
就在人们还处于对政策真实意图的质疑中，被称为「经济晴雨表」的资本市场率先嗅到市场的味道。先是港股地产迎来史诗级猛涨，带动A股市场传统「三傻」金融、地产、保险三个板块持续跳涨。
源自网络|中房报图库
中国的股市向来就是一个「预期主导」的政策市。
地产股的争相反转，市场嗅到了什么？
11月11日国务院联防办发布了《优化疫情防控20条》，其中提出：密切接触者管理措施由“7+3”变为“5+3”、不再判定次密接、取消中风险区判定等。业内人士坦言，防疫政策的优化，一是基于我国科学防控的经验基础上的精准施策，二是释放对经济的冲击压力。
截图来源：国家卫健委官网
全球疫情三年，冲击了流动性。很多行业在疫情的冲击下已经在无奈的转型，传导到每个经济参与者个体，则改变了个人的收入与消费理念。
储蓄率持续增高，消费力持续萎缩。越来越多的实体经济增速放缓，金融的信用遭遇挑战，导致金融资本难以流向实体。
在这种预期冲击下，人人选择防御，储蓄的动力远远强于消费。打破预期就成为破局的重中之重，新优化的防疫政策似乎让人们重新看到了曙光，这种曙光源自于精准防控终于与经济发展预期形成了一个最佳的结合点。
而事实证明，宏观经济也的确在进一步回稳。从国家统计局最新公布的三季度经济数据显示，前三季度国内生产总值（GDP）870269亿元，按不变价格计算，同比增长3.0%，比上半年加快0.5个百分点，国民经济恢复向好。
在这样的节点上，迎来防疫20条优化政策，四季度经济形势有望实现复苏与反弹。
如果说，此前一系列关于房地产的刺激政策都属于「试探性」的话，那么最近针对楼市的「金融16条」无疑堪称核弹级救市。这一系列政策直击地产产业链条供给端的最核心痛点。有业内人士甚至兴奋的表示：这一政策不亚于2008年的四万亿。
11月11日，央行与银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，16条利好政策组成的“救市大礼包”，踩着时代的浪花喷涌而来。
政策措施一经发布，连续几日房地产股市全线飘红，楼市再迎鲜明逆转。事实证明，只要方向走对了，就能给市场注入有效信心预期。
而在这浩浩汤汤的16条中，与置业者切身利益相关的，或有以下两个重点值得关注：
支持个人住房贷款合理需求，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
这一条，等于是央行给地方银行放权，各地可依据实际情况调整首付、利率等，在购房成本上为有购房需求的置业者放松。
积极做好“保交楼”金融服务，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
这一条，说明在国家层面对于保交楼的重视。政策的兜底，有助于快速恢复市场信心，无疑给有真正有购房需求的人，提供了安全性保障。
直面当前房地产行业的痛点问题，落点可谓稳准狠。此次的“金融十六条”强度之大、范围之广，可谓前所未有，这是全方位救市的重要一步，也是扭转局面的标志性拐点，筑底在即，回暖可期！
就在政府诚心诚意为房地产市场提供最强呵护之时，济南也紧跟大势，于11月12日发布《有关调整住房公积金贷款额度的通知》：
在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由35万元提高至50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由70万元提高至80万元。自11月14日起执行，政策有效期为1年。
示意图|源自网络
今年以来，济南公积金相关政策已有多次调整。
5月23日，济南住房公积金贷款额度政策是个人最高可贷款额度35万元，两人及以上家庭最高可贷款额度70万元。
8月12日，为保持商贷和公积金贷款二套房首付款比例政策相一致，调整个人住房公积金贷款二套房最低首付款比例由60%调整至40%。
9月30日，中国人民银行决定下调首套房公积金贷款利率。自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
6个月，4次高频调整，救市的量变，正在积累成质变，从高层的定调，到城市的响应，房地产市场的信心正在逐步恢复，而在政策优化与购房成本降低之下，真正有置业需求的群体也迎来了最佳的入手契机。
示意图|源自网络
对于济南高端改善市场来说，当前的主旋律只有两个字：缺货。
而当下改善市场「一房难求」的局面绝非人为制造所致。这是市场历经了数年的结构化供需矛盾的演绎，走向的一个更加突出的现实。
众所周知，近几年济南房地产一直就是改善主导的「需求市」。
疫情冲击叠加消费升级，再加上济南市场所处的产品变革节点上，让这一需求变得十分迫切。
示意图|源自网络
300万上不了改善的车，500万只能去盛福板块，入得了改善法眼的动辄600万+，等等不一而足。
与此相矛盾地是，济南市场「完美主义」的改善豪宅似乎就一直处于断货的局面，这更进一步加剧了这一高端市场的供需矛盾。
济南这届高端改善置业者好难，不是难在购买力，而是难在「无房可买」。
面对济南高端改善置业者日益明确的购房逻辑，倒逼出房企在产品设计上不断更新升级。
2020年，位于济南经十东路，围子山南麓的绿地御山台，凭借对豪宅需求先知先觉的精准洞察，一经面世便引来无数追捧，创下「首开劲销8亿」、「叠拼产品6人抢1套」的现象级盛况，一度刷新豪宅市场热销榜单。
实拍图
两年内，凭借「三山环抱、六山合围」不可复制的独有山居资源，「大面宽×大宽厅×大宽境」领先市场的产品设计，御山台持续火爆，一骑绝尘，在马鞍山片区、开元山庄、旅游路等山居顶豪产品之后，开启济南山居豪宅的全新时代。
实拍图
伴随千余豪门竞藏，而今三山大境即将瓜分殆尽，御山台席位所剩无几。
建面约165-189㎡观山大平层，坐拥三山，俯瞰墅区，尽显君临天下的登台之势。约65㎡大方厅、约8.2米大宽厅、约19米270°跑道级阳台、空中花园、一梯一户、双玄关入户……让改善生活一步到位。
实拍图
「金融16条」叠加「济南公积金贷款调增」，史上最强政策底已现！
对于改善升级需求来说，眼下已是购房的最好时机！更何况，好产品不等人，御山台收官季正式开启，席位读秒递减，一旦错失，就是错过了济南山居豪宅的另一个时代！
实拍图
