随着城市空间的拓展，郊区楼盘也开始多了起来。为了方便业主出行，同时促进销售，很多位置偏远、交通不便的楼盘纷纷开通了专享巴士，也就是大家常说的“楼巴”。对于很多居住在郊区的业主来说，“楼巴”是出行的重要保证，但是对于开发商而言，则意味着真金白银的补贴。随着销售流程完成，开发商必然会减少乃至取消补贴，“楼巴”就面临裁撤的问题。
于是矛盾产生了。
在青岛即墨，一名业主就为此与开发商对簿公堂。
买了房住不了
2018年初，青岛市民栾先生与青岛豪洲置业有限公司签订商品房预售合同，以约180万元的总价买下位于即墨麒麟路的恒大悦珑台（三期）一套房屋，建筑面积143平方米，并于2020年中收房。
但是收房后，栾先生一直没有住进去。
按说精装修的房子，不用劳神费力的折腾，栾先生也没有富余的住房，为什么不住进去呢？
因为交通不便。
栾先生一家六口人都没有驾驶证，只能依赖公共交通出行，而小区的公共交通极为不便。
那为什么要买这个小区呢？
栾先生说，家里人多钱也不富裕，想要房子面积大一些价格又不贵，只能选择偏远的地方。
更重要的原因是，当初看房时，销售人员承诺交房后将有小区专享巴士衔接温泉街道和地铁11号线，直至小区门口开通衔接温泉街道和地铁11号线的公交车为止。栾先生说，当时专享巴士的承诺印在了宣传册上，也广泛地告知了业主，自己想着恒大这么大的公司不会言而无信，就相信了。
这是让自己决定在这个小区买房的重大影响因素，栾先生说。
但是后来小区的专享巴士一直没有开通，没有车的栾先生一家，无论上下班、孩子上学、老人看病都极不方便，与物业多次沟通也没有结果。无奈之下，他们只能到公共交通相对便利的地方租房居住。
租金损失一万五
截止到双方对簿公堂，租金总共一万五千元。
栾先生以青岛豪洲置业有限公司虚假宣传给自己造成损失为由，索赔一万五千元，并要求其开通专享巴士。
他提供的证据，是两张印有“恒大悦珑台专享温馨巴士”等内容的宣传图片。
栾先生认为，虽然宣传图片并未详细完整地列出所承诺的内容，但可以作为其虚假宣传行为存在的证据，另外同小区多位业主可出具书面证明材料或出面作证。因此开发商虚假宣传行为事实清楚，理应受到处罚。
他直言，小区专享巴士是开发商销售时的承诺，对自己购房的决定有重大影响，且已经广而告之给小区所有业主，不能因为其母公司恒大集团现金流出现危机就拒不承认、拒不履行，违反诚实信用原则。
青岛豪洲置业有限公司则认为，该公司没有承诺相关内容，也并不构成合同条款，栾先生所述无相关事实依据。
法院审理后认为，栾先生提供的宣传图片在证据形式上存在瑕疵，无法确认图片的真实性和完整性。而且，即便该宣传图真实、完整，从两张宣传页所载内容来看，该宣传页并不具备合同成立的必备条款，承担义务的主体、巴士开通时间等合同内容均不明确，也没有业主购房或收房后即与业主（特定主体）订立运输合同的意思表示，因此，栾先生的主张于法无据。
也就是说，是否虚假宣传要看证据，仅仅靠内容不明确的宣传图片，很难得到法院的支持。
如何对峙虚假宣传？
广告宣传的目的，是吸引客户助力销售。
就房地产项目而言，通常情况下开发商拿地后不久，广告商就开始介入。在市场不明朗、局面不清晰的情况下，将一片荒地描绘成舒适宜居的乐土，需要广告设计者具有格外的想象力。
这些想象力能否认定为承诺，一直困扰着购房者：当初是看了广告来买房的，现在你告诉我那只是“最强大脑”？
如何正确地解决这些困扰呢？当然是依仗法律了。但是，法律不是快餐面，掀开盖子就能吃，它其实更像自己下厨房炒两个菜，要先有个整体计划，清楚做什么菜，然后备菜、备料、掌握火候，最终满意的吃到嘴里。
如果确定了要以虚假宣传作为维权切入点，那么这里有几点建议：
首先是要有取证意识，尽量收集开发商的宣传资料，包括线上线下的，比如开发商的宣传资料（官网、官号）、和销售人员的沟通记录、样板间照片和视频、沙盘、楼书、户型图、效果图等；
其次是及时反映和投诉，遇到虚假宣传的时候向主管部门投诉，比如向市场监管局投诉虚假宣传，向住建部门投诉欺诈销售，要求主管部门履行查处职责。要知道，开发商提供的购房合同经过千锤百炼，很难找到虚假宣传的证据，而主管部门的处罚行为，就是硬邦邦的呈堂证供；
第三是搂草打兔子，虚假宣传攻不动的时候，不妨去找其他的问题。一个楼盘，从立项到竣工备案需要30项以上的手续，能干出虚假宣传的开发商，必然也会有其他违法违规的行为，业主可以通过申请信息公开等方式挖掘更多的问题，增加谈判的筹码。对于普通业主来说，个体很难有足够的资金、学识和精力成本，去和财大气粗、养着专业法律人士的开发企业打官司，所以，采用沟通和谈判的方式维权是现实可行的，也是最合适的。而谈判，最重要的就是筹码。
需要注意的是，开发企业之所以愿意与业主谈判甚至做出赔偿，也是出于对法律的敬畏。因此，业主在收集证据、向主管部门投诉乃至搂草打兔子的时候，一定要在法律规定的界限内进行，不能越界。
道理很简单，弱势一方想要和强势一方掰手腕，必须要让法律来当裁判。
上不上法庭，业主们都必须靠法律来保护自己的权利。
（来源：浮山说头条号 文：李进文）
