今天，翻开中国城市交通地图，地铁穿梭于城市地下，高铁连接于城市地上，普通上班族的就业半径从只能方圆几公里一跃至跨城百里不是梦。中国城市轨道交通系统正以前所未有的速度扩张，从改革开放之前只拥有一城一线，到如今已45个城市开通轨道交通线路237条，运营里程约7546.9公里，稳居世界第一。
有统计数据显示，未来中国地铁开通城市将达到58个，将带来4万亿元的TOD城市发展蓝海市场，其中，大部分将使用人工智能等新技术，以数字化方式构建智慧城市。
在业内人士看来，TOD模式有利于增进城市资源的集体节约利用，通过多功能空间交互，充分优化城市结构及资源配置，不仅可以使城市实现可持续发展，同时也是高质量发展的有效方式。与此同时，以公共交通为导向的TOD模式具有缓解城市商业资源过于集中的矛盾、利用“轨道交通+物业”的模式提升沿线商业价值的特点，正式成为各大城市纷纷抢滩的蓝海。
构建“轨道上的济南”
TOD模式于城市发展之便利，世界可见，但却不是任何国家和城市都有力量将其发展壮大。
159年前，世界上第一条地铁诞生于伦敦。95年前，亚洲第一条地铁在东京建成通车。57年前，中国第一条地铁在北京投入运营。4年前，中国第一条全自动运行地铁在北京开通。1年前，山东第一条全自动运行地铁在济南投入运营。
济南地铁（严海宁摄）
从世界到亚洲，从亚洲到中国，从北京到济南，TOD已成城市发展模式之产物。在围绕打造“轨道上的山东”大战略背景下，济南的轨交系统，完成了当时全国最大跨度的现浇连续山型梁结构，突破了每小时100公里的运营速度，实现了5G网络全域覆盖，如今仍在加速发展。
此前，在《济南市能源发展“十四五”规划（征求意见稿）》中提及，到2025年，济南地铁运营及在建里程超过240公里。3月10日，济南市土地储备中心发布《济南市TOD综合开发项目》推介信息，提出未来将再建21个TOD城市综合体。
240公里，21个综合体，其背后是人、产、城、轨的互联互通。作为城市迭代更新的关键，TOD模式更有着1+1>2的增值效应，它带来的是因交通汇聚的源源不断的人流，以及信息流、物流的高速转移，将形成消费浓厚的商圈，区域红利不可估量。比如，承担40%的出行需求，覆盖中心城区60%的居住和就业人口，打造千亿元轨道交通产业链及消费中心，治愈“摊大饼”带来的诸多城市病，让城市实现精明增长。
不难看出，当城市空间开始从平面向立体“焕新”，建设TOD项目逐渐成为区域发展活力的重要来源时，有资金实力和技术优势的开发商，已经率先挺进TOD市场。尤其在一线城市TDO发展成熟，地贵资金成本高的市场格局下，二线核心城市地铁交通的发展，为房企带来了新的商机。
打造TOD站点上的“微城”
在业内专家看来，TOD更像是城市中的一座功能齐全的“微城”，拥有复杂而全面的业态，是城市轨道交通上的具有生命力的“小型城堡”，这才是城市TOD的开发逻辑。然而，因牵涉多方利益且设计方案复杂，想打造TOD站点上的“微城”，对开发者的全局性考量能力要求很高，目前国内敢于践行TOD的企业并不算多。
“相对于新加坡、中国香港等TOD成熟地区，中国大陆由于在站点周边土地价值、规划指标、运营机制等方面存在差距，不能简单的复制‘轨道+物业’的模式，更应该采取适合中国大陆特点的创新TOD投融资模式。”有业内专家曾表示，以房企为代表的社会资本参与以TOD为导向的城市发展开发运营，是目前较为成功的模式之一。但这对地产商的综合实力要求极高，因为在成本控制、工程进度、财务、运营等方面，任何一环节出现问题，都会影响到整个项目。
在国内，龙湖集团从2003年就对TOD模式高度关注，并着手打造TOD项目，重庆“北城天街”就是最初的尝试。此后，龙湖TOD领域的建设步伐一直持续。2014年，地铁上盖的北京龙湖·长楹天街开街，成为北京东部最大商业体。2018年，龙湖开始建设国内首个高铁TOD综合体——“龙湖光年”项目，在重庆沙坪坝高铁站上架起一座双子塔和一个21万平方米的购物中心，并在2020年最后一天开业。
重庆沙坪坝高铁站TOD（全国首座高铁TOD）
作为国内TOD的先行者，目前，龙湖已持有TOD项目70余个，以TOD为核心的全业态开发面积超1000万平方米。其中，龙湖在济南先已布局三个TOD项目，分别是2020年12月已开业的龙湖济南奥体天街，正在建设的龙湖济南北宸天街计划于2023年开业，还有已经摘地正在规划中的济南西客站TOD项目。
数据显示，龙湖济南奥体天街开业三天客流突破38万，销售额突破3538万元。开业一年时间里，龙湖济南奥体天街迎接了1000万消费者、吸引60万消费者注册成为天街会员、举办130余场人气活动、带领230余个品牌共同开拓东部新商圈，为区域引入全新优质品牌的同时，更携手众多本土品牌实现升级。
龙湖济南奥体天街活动现场
值得一提的是，作为龙湖在济南落地的第一个“微城”综合体，龙湖济南奥体天街将济南人民的生活场景从横向改为纵向，通过立体的城市空间满足出行、居住、休闲需求，让人、空间、交通、城市有机连接，通过TOD商业聚合和多业态的叠加，在有限的空间中串联多种场景，形成生活圈连接的闭环。
在业内看来，这个模式对城市发展的意义不仅局限在商业领域，还为济南如何实现轨道交通场站综合开发与综合交通、土地利用、产业发展、公共配套、城市生活功能组织等要求提供了一个案例。
鉴于此，有分析人士认为，随着西客站第三座龙湖天街项目的动工，龙湖CBD、新东站、西客站三座TOD布局济南中、西、东部，凭借其自身强大的品牌资源、商业运营能力和优异的区域规划能力，自造一座座商业大城，高度吸引消费力，直接拉动板块价值。
导入多元化业态的“赋能”
如今，济南地铁交通已经基本形成了“H”形的格局，贯通东西。但真正与地铁相结合的项目奇货可居，引领地铁物业项目的龙湖无疑成为了“轨交济南”战略下市场的赢家。
但作为有准入门槛的TOD业务，与传统的地产开发项目不同，TOD项目是地上地下一体化设计，物业业态、配套设施和产业导入的规划和落地，是另外一套算账体系和开发运营逻辑，需要用“造城”的视角和运营思维去“读透”。
那么，龙湖是如何“看透”TOD，又是如何“读透”济南这座城的呢？
在业内人士看来，一是龙湖集团内部多航道业务协同及外部产业聚合能力对业态复合多元的TOD综合体开发运营形成强力支撑，进而才能以TOD模式的落地为整个城市“赋能”；二是TOD模式强调“轨交枢纽+大型综合体”之间的融合，项目一般开发周期短则5年-8年，长则10年以上，这就要求开发者有稳健财务盘面，自律性强流动资金充裕；三是要求拿地房企必须具备极强的城市资源配置、空间规划设计、产业统筹导入等“过人”能力。
从一个TOD项目立项到落地，龙湖是怎样参与的？
以正在开发的龙湖济南北宸天街为例，首先，在轨道交通规划阶段，龙湖即已经深度参与其中，从城市规划发展方向，到站点研判到周边配套、人群分析，每一个方面都进行深入研究，并给予相关部门更合理的建议；其次，在轨道交通的建设阶段，龙湖也会深度参与站点的规划和建设，以保证TOD与轨道交通无缝接驳；最后，在成功摘得项目之后，会根据城市需求和区域特色，进行规划设计，以求TOD项目可以最大限度的助力区域发展。
龙湖北宸天街效果图
在规划阶段即介入，在建设中将融合轨道交通多种交通方式，并在空间内可能链接商业、居住、教育、公交站场、客运站场、地产接驳等诸多功能业态，集中体现了龙湖的城市空间运营能力。
而对济南这座城市的“读透”，则体现了龙湖对TOD项目选址的“智慧”。一要保证与轨道交通必须无缝对接（地铁上盖），二就是位于济南核心价值地区，周边有较为成熟的消费能力和人口密度。满足当下条件后，龙湖锚定了上述3个TOD项目，总投资超过30亿元。龙湖表示，未来还会在济南继续加大TOD投资，逐年增加TOD项目的开发体量。
龙湖济南北宸天街TOD交通导视图
更重要的是，关于地铁周边物业给城市带来的经济赋能，确实不可估量。从人口增幅来看，以新加坡为例，TOD新市镇能带来42.3%的人口增幅；从产业方面看，以香港为例，20世界70年代港岛东以轻工业为主，20世纪80年代至90年代，地铁太古站开通，产业逐渐从二产向三产过渡，2000年至今，该区域已经成为大量国际顾问公司、银行和金融保险企业的聚集地；从物业价值提升方面来看，以深圳地铁为例，住宅价值提升17%－31％，商业提升15%－27%，办公物业提升10%－20%。从一般经验来看，通常100米以内的商业增值能够超过200%。
经济赋能之外，对未来地铁的展望或将超出想象。与轨道交通发展并行的背后，是都市圈城市结构的演变。简言之，一条线的战略”纵横交错，或许是一个城市的肌理，但一个城市的轨交主动脉与下一个城市的连接，进而形成新的“纵横交错”，在这其中，若开发者成为TOD专家，市场空间可想而知，或许将是整个中国的脉络版图。
