一座城市的发展史，往往也是一个个商圈的发展史，城市的每一次扩容，都会激发一轮商圈更替，而商圈的转移也总是以城市的发展轨迹为脉络。从大家熟知的泉城路、英雄山、洪家楼商圈，到经四路万达、和谐广场、高新区商圈……济南，这座有着4000年建城史的文化古城，经历了一次又一次的商圈更迭。
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2000年后，济南的商圈数量不断增加，但面对商圈辐射范围的局限以及市民消费需求的升级，商业版图仍然亟待扩张。2003年，济南提出“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略方针；2020年，“东强、西兴、南美、北起、中优”的“新十字方针”加速形成城市发展新格局；在战略的指引推动下，济南东城迎来一波又一波的发展机遇。城市配套、产业、人才、资源等迅速东移，城市经济实现跨越式发展。
政策加持到轨交助力，济南CBD商圈开始驶入发展快车道。
2015年规划出炉，2016年启动开发，如今6个年头过去了，济南东城的CBD早已不再是一片荒芜，伴随着一座座商业综合体拔地而起，一个个品质住宅项目交付入住，越来越多的济南人聚集于此，CBD商圈从无到有、从有到大、从大到精、渐至扩散。这里犹如这座城市的“经济森林”，焕发出经济发展的新活力。
而后，得益于轨交1号、2号与3号线的陆续建成通车，济南正式步入“地铁时代”，CBD商圈也再次插上“腾飞的翅膀”。于是，以公共交通站点为中心，将便利设施、就业、零售、住房聚焦于交通热点位置之上，以5-10分钟步行路程为生活半径，以满足工作、商业、居住、休闲、教育等于一体的全新商业模式——TOD模式，终于在济南得以落地实践。
重庆沙坪坝高铁站TOD（全国首座高铁TOD）
迭新商业格局，焕新城市活力，TOD价值逐渐凸显。
2020年12月18日龙湖济南奥体天街正式开业。当时，济南地铁3号线刚刚建成通车，2号线正全力建设，这座2020年济南唯一开业的商场，也是济南首个对标国际TOD开发模式的城市发展一体化项目，给济南商业带来天翻地覆的变化。开业当天，济南市相关领导视察表示：“龙湖济南奥体天街将极大拓宽和完善济南CBD片区的商业服务功能，为济南市民带来全新的消费体验。”
一年前，济南印发《济南市支持首店经济和连锁经营发展的若干措施》，首次提出发展首店经济，从三个方面提出6条措施支持发展商业品牌首店，并提出了量化目标：到2021年，实现商业品牌首店达到300家，全市连锁经营企业达到200家以上。
作为济南市重点项目，济南奥体天街站位城市发展新高度。对此，龙湖相关工作人员表示，“济南奥体天街有66%的品牌为中央商务区区域首进，超20%的品牌为济南首进，如1200平的山东首家独创侏罗纪家庭享乐中心Siny（士尼），火遍大江南北的BETTERTASTE&FADDISHBREAD,、红跑车，在诸多一线城市排队等位到腿软的杭帮菜谭家弄堂、深受年轻人喜爱的奈雪の茶等……”
龙湖济南奥体天街实景
2021年3月，2号线正式通车，这条串联1号、3号线，穿越城市东西的线路，让济南进入轨交“换乘时代”，TOD模式的优势更加凸显。当跨越东西城的交通问题被解决，乘坐地铁穿梭济南成为市民试新尝鲜的全新社交方式。于是，济南奥体天街打破了传统商业辐射范围的局限性，市民下了地铁无需出站即可进入商场，便捷高效的购物新体验让不少居住在西部的市民纷纷打卡，在周末相约乘坐地铁来此购物休闲。
回首开业的一年时间里，济南奥体天街迎接了近100万消费者，带领250余个品牌共同开拓东部新商圈，不仅为泉城市民引入近50+首进山东的全新优质品牌，更携手众多本土品牌实现升级，同时基于天街品牌“转念即达的欢乐入口”的定位，为更多市民提供美好的生活方式和欢聚场所，产生“态度生活，情感生活”的共鸣。
精确定位目标客群，匹配长线运营能力，区域商圈活力被充分激活。
在龙湖自己的语境里，也许是“空间即服务”，也许是“转念即达的欢乐入口”，但在具体的商业打造与运营中，龙湖紧紧抓住的，是“年轻”这个关键词。
近期，中银消费金融联合时代数据推出《当代青年消费报告》，报告显示，90后与00后逐渐成为这个时代的消费主力。其中90后开始成为社会中坚力量、具有稳定收入，00后逐步走向职场，由他们组成的新生代消费群体，展现出巨大的消费力。
基于CBD周边大量的办公、居住人群，再加上地铁换乘的加持，济南奥体天街精准目标客群定位为90后青年潮流客群及CBD通勤客流。经过一年的运营，逐渐有了相对稳定、持续的客源，和其它商业综合体的高大上不同，这里时尚、舒适、年轻，并吸引了越来越的年轻人聚集。
在业内人士看来，前瞻性布局仅仅是个开端，强劲长线的运营能力才是商业持续繁荣的稳定器，除了能直接影响到商业地产的整体价值和变现能力，更重要的是，还与投资者、创业者的命运密切关联。
因此，为了更好地、持续地激活区域消费活力、助力区域板块成熟、提升CBD商圈价值，济南奥体天街也在不断地优化和升级，相关工作人员表示“在济南大力发展‘夜经济文化’的环境下，济南奥体天街充分考虑CBD商圈的商务人群需求，着手引入酒吧业态丰富CBD夜经济氛围；同时针对周边的常驻居民，引进了艾美家、盛美千竹等家居生活品类，以及艾克瑞特、星星的山坡等亲子教育类业态，满足生活需求。”
二十余年的商业经验积累，带来可持续性收入的稳步增长，如今的龙湖商业已越来越具备较强的竞争优势。同时，龙湖不断持续提升空间布局能力，并以TOD模式为主要方向，优选人口和消费力成熟地域，便捷的轨道交通节点，通过高效的交通接驳，完美链接城市消费者及商业空间。
在消费回暖的势头下，截至2021年10月，龙湖陆续在北京、上海、重庆、成都、西安、杭州、苏州、南京等28个城市开业60座商场，一座又座集商业、居住、休闲、公共服务配套等功能于一体的TOD综合开发项目正在拔地而起。
据了解，除了已经开业周年的济南奥体天街外，即将开业且正在招商中的项目有龙湖青岛胶州天街（2022年开业）、沈阳浑南天街（2022年开业）、济南北宸天街（2023年开业）、济南西客站TOD天街和烟台葡醍天街。
“一座天街改变一座城”，TOD、年轻化、吸睛的网红商业属性，在济南消费者心目中正在形成愈来愈显著的“天街效应”——天街在哪里，哪里就是区域消费目的地，哪里就是商业便捷度更高、人气更好的地段，哪里就是居住配套价值上涨更快的首选地。
