因为当下成本、市场的原因，很多房地产开发项目通过“减配”来控制成本，所以市场上很少有高品质的产品。银丰·玖玺城之所以成功，是因为它作为一个200万方体量的大盘，始终把品质放在产品打造的核心位置，把高品质的生活方式当做项目核心的竞争力。
岁序匆匆，时光不停，转眼2019年倏忽而逝。回首2019年，楼市进入新一轮的调整期，政策主基调趋向“稳定”，房价企稳，购房者持续观望，开发商蠢蠢欲动。展望2020年，青岛楼市又将呈现怎样的发展态势？
以下文章内容整理于新浪《乐居大视野》之《龙在江湖》：银丰·玖玺城热销，重新定义青岛豪宅。
主持人，乐居青岛公司总经理董娜：论行业百态，道地产纷纭。各位网友大家好，今天，我们栏目来到了位于崂山区的银丰·玖玺城项目，坐在我身边的两位嘉宾，除了大家非常熟悉的青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江老师，还有一位是青岛银丰·玖玺城项目总经理王凯先生。
2019年已经落下帷幕，我们从成交排行榜上也可以看出，几家欢乐几家愁。但是，我们看到即便在这样的情况下，一些项目仍然出现了热销，特别是在豪宅领域，请问龙老师，这说明了什么呢？
龙江：2019年很多地产人感到很难，但我觉得没有2015年难，毕竟2019年是在经历2016-2018三年热销之后的一个冷却期，因此总体上比2015年要好很多，在2019年我们依然可以看到很多亮点。
很多人问2019年要不要买房，我的回答是肯定的。举例子来说，买房通常要看高净值人群买不买，如果他们买房，那么证明这个市场还是有很大潜力的。
我们很高兴看到银丰·玖玺城在2019年楼市相对低迷的时候，一骑绝尘，出现这么好的一个业绩。2019年很多企业没有完成任务，而银丰·玖玺城则是超额完成任务，那么项目为何如此热销呢？我们想听听王凯总的一些见解。
王凯：2019年确实是房地产市场的寒冬，其中有限购政策的原因，但这个政策是全国性的，不局限于一城一地，对于青岛市场，我们还需要更理性、客观的分析。
最近，我看到一个数据统计：2017年，青岛的商品房销售还是供小于求的。到了2018年，青岛卖了大约20000亩的地，总建筑面积约2570万㎡，超过产品销售面积，开始供大于求。2019年截至目前，青岛土地出让建面大约2700万㎡，更是超过了去年的销售面积，供应量已经远远大于目前的市场承受额。所以供求关系的变化，加上我们限购政策的趋延，造成了2019年房地产市场寒冬的情况。
龙江：银丰·玖玺城开创了历年来豪宅销售的佳绩，在这种寒冬的境况下，能迎来这么好的销售业绩是非常不易的。
我刚才提到让普通刚需人买房容易，因为他有改善的需求，但是让那些高净值人群换个豪宅，是相当不易的，银丰·玖玺城是怎样做到的？是不是在很多方面有一些“独门暗器”呢？让我们来听听凯总怎么介绍。
王凯：因为当下成本、市场的原因，很多房地产开发项目通过“减配”来控制成本，所以市场上很少有这种高品质的产品。银丰·玖玺城之所以成功，是因为它作为一个200万方体量的大盘，始终把品质放在产品打造的核心位置，把高品质的生活方式当做项目核心的竞争力。
在产品开发过程中，我们也始终秉承着精品打造和文化传承的初心，正因如此，产品价值被明显放大，溢价能力也得以进一步凸显。
所以，无论市场和大环境如何，青岛银丰·玖玺城的成功都是必然。
龙江：很多参观过银丰·玖玺城样板间的朋友都说样板间里运用了很多科技元素，引入了很多先进的设施。我们知道过去的房子以居住功能为主，缺少科技、人工智能的运用，而现在大家也已开始追求居住氛围、环保、安全性，我听说银丰·玖玺城在这些方面投入巨大。
王凯：我觉得任何项目特别是市区的项目都希望打造繁华，希望核心资源全部占有，这些条件在银丰·玖玺城项目上体现的淋漓尽致。我们考虑的更多的是在大国自信大势回归之后，客群内心精神层面的向往，繁华之后返璞归真的这种生活方式和状态。
项目的宣传语叫“高台上的桃花源”，所谓“高台”不仅仅是指山海上的高台，更是指人生的高台；而桃花源，更是每个中国人的生活理想隐喻。玖玺城赋予“桃花源”一个全新的含义，就像龙总您说的，我们的住宅不仅仅是一个建筑，我们还赋予建筑“智慧”，配备综合性的服务、配套，让业主设身处地的有一种生活在“桃花源”这种感觉。
龙江：我们现在还特别注重室内环保，我知道玖玺城引进了一些很好的设施，可以随时监测室内空气和其他的指标。
王凯：我们集团董事长对环保这方面始终非常重视，不光是我们的开发项目，在我们所有的自持、待建甚至是自用项目都会把环保放在非常重要的位置上。
我们始终按照“双绿色”的建筑理念来进行项目设计：在中国的绿色建筑认证上，我们达到三星国标；在国际绿色建筑评价方面，我们拿到了BREEAM奖项（国际上最具权威的绿色建筑评价体系），据了解，这是2019年中国区住宅类获得该奖的唯一一个项目。
从项目设计之初，我们就已经把产品基调定的非常高，所以我们引入了龙总刚才提到的全屋实时空气监测系统，在每一个房间都有一个传感器，在客厅则有一个显示面板，可以实时监测空气中的二氧化碳含量、氧气含量、温度、湿度包括我们最关心的甲醛pm2.5。这样做既能给业主带来放心同时又给开发商包括所有精装修参建单位和材料部门单位一个压力，有压力才有动力。
龙江：我们知道任何一个畅销的产品，不论是什么产品都有其畅销的原因。听完了王凯总的介绍，我们对银丰集团有了新的认识。一个项目如果把客户放在第一位，不论是在顺势还是逆势这个楼盘都会畅销。
我总结了银丰·玖玺城以下几大亮点：一、银丰·玖玺城占据浮山前最好位置，是市区少有的200万方体量大盘；二、银丰尊重这个城市尊重这个地块尊重他的客户，所以才打造出这么一个让人向往的环保、科技、人文综合盘；三、银丰·玖玺城无论是董事长、总经理还是全体员工都很好的善待了我们的客户，所以在2019年下半年9月份开盘后短短的几个月间就取得了30亿这样一个不得了的业绩。
所以说银丰创造奇迹不奇怪，因为银丰有个好老板，而且有好团队，我们也期待着在未来银丰能够创造出一个更好的业绩。
董娜：青岛的房地产价格实际上在全国来讲都不算高的，前几年在青岛总价500万应该算豪宅了，但是经过这几年的发展，应该是总价到800万才能够说是豪宅。
龙江：是这样的。我们也看到经过几年的发展，青岛已经出现了几个豪宅楼盘。锐理数据提供了这样一个表格，表格详细的介绍了各个楼盘的销量。从表格中，我们可以观察到，全市去年卖了404套左右，其中银丰·玖玺城占了34%，所以我们看到银丰·玖玺城的热销是实实在在的热销。
2019年青岛豪宅成交数据表（数据来源：锐理数据）
王凯：其实豪宅的概念一直在不停的变化，以前我们认为只有别墅叫豪宅，因为它有自己独立的居住空间，但现在这个概念的内涵早已发生了变化。
2019年，青岛银丰·玖玺城的成交均价在6万元以上，对于现在青岛动辄破“10”的豪宅价格来说，这个数字具有极高的性价比。银丰·玖玺城在做的从来不是凸显价格，而是创造价值，可以说青岛银丰·玖玺城重新定义了豪宅的概念。玖玺城对于土地、业主充分尊重，给业主更好的生活体验感，真正创造了由内而外的“豪”的感觉。
龙江：从2019年豪宅成交数据上来看，全市成交总数是404套，但这其中包括别墅，如果把别墅去除，银丰·玖玺城项目成交占比可能达到45%，甚至50%。而且银丰·玖玺城项目的户型做的很好，那么它的户型区间究竟是多少呢？
王凯：银丰·玖玺城一期总建面在21万㎡左右，一共1050多套房。我们打造的是全户型段的概念，最小的户型为137㎡，最大的户型达到了276㎡，也就是说玖玺城三居、四居、五居均有涉及。除此之外，我们还准备了16套空中别墅，可能后期会给我们业主带来新的惊喜。
龙江：银丰·玖玺城的成功不仅仅因为它的规划、设计以及科技元素的运用，还有一个因素就是面向市场的客户也是全年龄段的，只要你有足够的资产，有足够的能力都可以在玖玺城购房置业。
王凯：我们欢迎所有有实力的成功人士成为我们的客户，我们也希望把玖玺城这个项目打造成他们在青岛市区的第一居所。
龙江：从刚才王凯总介绍的情况我们也了解到什么叫热销的楼盘，真正热销的楼盘要求你要服务好你的客户、要为社会提供更加适合居住的户型，这样就会有不同年龄、不同职业的人汇聚在一起，汇聚在银丰·玖玺城。
董娜：2019年银丰·玖玺城项目取得了这么骄人的业绩，看来好的产品一定会得到市场的认可。我们更关注在2020年银丰·玖玺城还会推出哪些地块、户型，还会有哪些杀手锏呢？
王凯：银丰·玖玺城的热销不是偶然现象。如今的房地产市场，买方和卖方的信息更加透明，我们的热销是建立在品质之上的。2020年，随着青岛银丰·玖玺城更多品质细节和服务内容的释放，相信会吸引更多的人慕名而来。
龙江：2020年对很多房企来说，是压力非常大的一年。原因有二：第一，因为地方财政紧张，在土地市场上，去年土地供应量非常大；第二，我们可以观察到，房地产市场局部有反弹，局部有热销，楼市并未有太大起色。
预计今年三月份开两会的时候可能会出台一些措施，这些措施将成为2020年房地产市场的一种政策性导向，可能会影响到全国的楼市发展。
我始终认为无论在顺境还是逆境，2020年对于有准备的企业，对于有理想的企业，对于未来要在这个行业有所作为的企业，都是一种机遇。而且我个人认为，2020年对于青岛楼市来说，是很关键的一年，因为这一年可能会产生很大的分化。很多小企业资金比较少、拿不到土地、管理不到位、产品线不丰富，可能保证不了产品的品质，不能适应市场的发展。而对于银丰·玖玺城来说，我们可以看到，一期虽然只开了20多万㎡，但户型段和样板间的配置均已经得到了业主的认同。
有了2019年的热销，肯定也会有2020年的热销。我已经听说很多买过银丰·玖玺城一期的朋友、还有没买到的朋友都准备要入手二期，究其原因，是因为看好这品质、地段、团队，所以我个人认为2020年对银丰·玖玺城来说机遇永远大于挑战。
王凯：2019年银丰·玖玺城确实取得了不错的成绩，这些可能更多地是建立在我们业主对银丰品牌、对项目整个营造理念的认可。2020年我们会按照实际的交付标准，打造全户型段交付样板，而且我们也会严格按照交付样板的标准施工每一套房子，在品质方面请大家放心。
龙江：在售楼处做样板间还有一定的想象成分，但是到实景的交付样板间去看，在每个楼层可以看到不同的山、海，视野不同，带来冲击力也就不同，对客户的影响力就更大了。
王凯：春节之后，也就是在2月底3月初的时候，各个楼栋根据主体结构的不同，将逐渐开始交付样板间的施工，那么我想在5、6月份的时候可能第一批的实体样板间就能跟我们的业主见面了！
龙江：我们还有很多朋友关心2020年银丰·玖玺城将有多少房子面世？我们知道有多少房子面世，就有多少人能够有这个机会买到浮山前风水宝地大宅。
王凯：整个首开区一共12栋住宅楼，去年推出了6栋，基本上已经售罄了，今年根据我们整个工程进度，预计还会再推出4栋楼，上半年、下半年各有两栋。而且今年会推出去年没有推出的一个户型段，就在我们楼王5号楼、6号楼、7号楼、8号楼中间的6号楼，预计会在今年的上半年推出。
同时今年银丰·玖玺会也会正式成立。银丰·玖玺会是在业主自愿的基础上，通过深入沟通了解业主的事业、家庭和兴趣爱好等方方面面，在我们的平台上为他们建立良好的圈层社区文化，提供更有价值的圈层服务。
从四合院到楼房，邻里之间的交流日益减少，关系相对闭塞，我们希望通过银丰·玖玺会打造一个全新的邻里关系，同时我们也会利用银丰·玖玺会为我们的业主提供更多的社会资源，助力业主的事业和家庭。
龙江：我认为这一点是非常好的，我们看到很多大房企都有各种“会”，但是基本上是以卖房为主，而银丰·玖玺会则是以搭平台为主，让大家互相认识、互相交流，从而在交流中寻求更好的合作机会，所以我觉得银丰·玖玺会是更上一个高度的。
王凯：其实虽然还没有入住，但我们的第一批业主已经体验到了银丰·玖玺会的温情。邻近春节，我们采取邻里之间互赠年货的形式，从我们已经成交的业主里选择一部分优质的资源，采购他们的产品，给他的邻居送年货。目前这项活动正在进行中。
龙江：你是我的业主同时也是我的客户，我还从你的产品中采购送给你的邻居。我认为这项活动也是一个创举，这与传统的社交平台完全不同，取之于业主、服务于业主，这完全是建立一个新的平台，让大家互相交流、共享成果。未来可能有更多的人因为银丰·玖玺会真正体会到那句中国古话——千金买屋，万金买邻。
王凯：虽然生活在钢筋混凝土的住宅里，但我们也希望带给业主生活的温暖。中国有句古话叫做“远亲不如近邻”，希望邻居们之间打开自己的心扉，在享受我们现代化居住环境的同时，保留一种人文的关怀。
龙江：“远亲不如近邻，近邻不如对门”，希望银丰·玖玺会让更多的业主在这个社区找到一些志同道合的朋友或者事业上合作伙伴。
