在孟晓苏看来，2019年一个“逆”字贯穿始末，即楼市逆势下跌、政策逆市场化调节，银行资金逆向流动；但他并不对新的一年持悲观态度，前提是要启动内需，不要过早把房地产赶出市场。
他坐在沙发上娓娓道来，除了偶尔抿口茶，几乎不曾停顿，像是早早打好了腹稿。在位于北京CBD地段的世纪财富中心19楼办公室，记者近日见到了孟晓苏。作为中房集团理事长、汇力基金董事长，孟晓苏被业界冠以“中国房地产教父”与“房改第一人”。
近段时间多次强调房地产拉动经济的龙头作用、批评楼市限购政策的他，这次依然耿直而“辛辣”：“限购就是从需求端抑制市场化，要求提高房产商的自持率，就是从供给侧抑制市场化，两端都在否定市场化。房改这么多年，有些人想倒退到计划经济时代去。”
在孟晓苏看来，2019年一个“逆”字贯穿始末，即楼市逆势下跌、政策逆市场化调节，银行资金逆向流动；但他并不对新的一年持悲观态度，前提是要启动内需，不要过早把房地产赶出市场。
中国房地产报：过去的一年什么事件令您印象深刻，为什么？
孟晓苏：持续了一整年的中美贸易摩擦让人印象深刻。双方在年底前阶段性签约，达成了暂时性和解，但这一年下来，美国经济受损，中国经济增速下滑。在这种情况下，中央政府提出了要依靠国内的投资和消费。但是有些地方政府置若罔闻，只管打压自己的内需市场，打压房地产，让房地产市场持续低迷。
过去一年被很多人评价为“最困难的一年”，造成困难的原因非常清晰，就是外需受压、内需不振，除了外部中美贸易摩擦带来的伤害，更多是抑制内需造成中国经济下行压力增大。我国国内经济增速的放缓可以追溯到2012年，那是中美贸易摩擦发生之前，经济增幅从2011年的9.5%一下跌到7.9%，原因就是从这一年起开始实施的限购政策；这以后经济增速一路放缓，到2019年第三季度是6%。对于未来经济走势，现在有人提出“宁要五不要六”和“保四争五”的言论，都是没有信心的表现。
2015年两会上，厉以宁教授讲出了房地产仍然是国民经济的最大引擎，不要一提房地产就说是泡沫，房地产对于投资和消费的拉动作用很大。在2015年底的经济工作会议上，中央提出了化解房地产库存、促进房地产市场平稳健康发展的要求。那之后的两年，国内经济迅速恢复起来，把持续低迷的制造业，特别是钢铁、煤炭、发电等行业全部救活，是房地产市场活跃拉动了原材料价格的上涨。中央的“去库存”政策在很大程度上促进了经济平稳发展，可以说依靠房地产起到了救市的作用。
当然房地产市场一被启动，原来被压抑的房价一下子反弹了起来，所以从政策层面又开始“打压”。到现在整个经济增速仍在下滑，所以去年算不上是“光明”的一年。
中国房地产报：如果用一个字来评价2019年的房地产市场会是什么？为什么？
孟晓苏：我看用“逆”字最为适当。2019年国际形势对我国不顺，中美贸易摩擦打了一整年，刮来的是“逆风”。李克强总理说过：“改革如逆水行舟、不进则退”，国内改革也不是顺水而是“逆水”，出现了“国进民退”的“逆向混改”。在经济发展上没有改变抑制内需政策，只想让制造业和小微企业“逆势而上”却成果不大。在楼市调控中出现一种“逆市场化”操作，使销售面积前三个季度“逆势下行”，让一些专家作出市场“逆向运行”的错误判断。中央经济工作会议提出的则是“逆周期调节”，说明改变经济下行趋势也要用“逆”。可见用一个“逆”字概括2019年最为恰当。
一是楼市“逆势下跌”。在我们正需要内需拉动经济的时候，前三个季度楼市的销售面积增长为负；
二是出现了一种“逆向论调”，说“中国房地产要垮”“房地产好日子要到头了”，还有经济学说房地产企业要大批垮台“是因为老百姓不买房”。我很客气地批驳这种观点，这是在限购的情况下来谈论市场，市场被施加了外部压力，没能正常地发挥作用。这好比在封路的公路上数车流、在关门的商场里数客流，只有把路障和商场门打开，那才是真实情况的反映。在全国主要城市都限购的条件下谈“老百姓不买房”是不准确的。
三是“逆市场化”。一些地方推出新的调控要求，不仅限制消费者买房、限制开发商卖房，而且要求开发商的“自持率”越来越高。这是从供给侧和需求端两端打压市场化，试图回到那个以单位自建房、居民租住房的时代，有人设想了一个乌托邦，要回到“全民租住公房”时代，想靠计划经济实现“人人有房住、房价不上涨”，这是改革吗？
四是银行的“逆向资金流”。在房改中我国实行住房抵押贷款，用银行贷款帮助老百姓买房，现在却是用“限贷”政策把银行的力量堵住。尽管国家一再鼓励银行贷款要流向小微企业，但银行担心有风险，不愿意将贷款给产品销售不出去的制造业或小微企业，而是更愿意贷给居民购房。这种想法和做法不是正确的吗？而且成效很好。2016年一季度几乎所有新增贷款都流向了购房者，表面看似没有直接投给小微企业，但是在把购房款交给了开发商后，开发商交给了营造商，随后流向部品制造商，再流向原材料生产商和能源生产商，不仅把每一个生产环节都搞活了，而且每个环节都有对劳动者的支付，劳动者拿到薪酬后去养家糊口，又拉动了消费。这种资金流显示出来的就是货币传导机制的作用。
如果把这一从上至下的资金流向图倒转过来看，就是一颗树状图。我们想要救活那棵树，不应该只顾往树梢上喷水，“浇树要浇根”，那就是千家万户的住房抵押贷款。现在限制居民房贷，要求银行贷款给小微企业，无异于要求给“树梢”喷水，流向搞颠倒了。
五是中央提出“逆周期调节”。2019年中央经济工作会议提出“必须科学稳健把握宏观政策逆周期调节力度”。2018年的中央经济工作会议，就提出“宏观政策要强化逆周期调节”。也就是说，在整个经济增速下行的压力下，需要启动市场，要采取一些特殊措施，包括把握好银行资金流向，发挥货币的传导机制作用。所以回顾2019年经济形势，用一个“逆”字最能概括。
中国房地产报：您最近多次讲“房地产市场化”的历史进程，您非常了解房地产发展的历史，当年我们是怎样从自建房发展到市场化开发的？
孟晓苏：对房地产市场化问题讲清来由，才能看到“逆市场化”是错误方向。我在1992年进入中房集团的时候，正是从计划经济向市场经济转轨的“双轨并行”时期。那时已经发现“单位自建”不能解决配套设施建设问题，于是就从“单位自建”发展成了多单位“联建”。后来发现城市基础设施建设还是没人管，于是进一步发展到“统建”，即“综合开发、配套建设”。但那时房子只能卖给单位，职工只能租住公房，还没有达到真正的商品化。那时逐渐形成一批专为别人盖房子的机构，被人称为房地产公司。
当时“老三大件”“新三大件”对中国经济的拉动力已经明显减弱，1996年出现了全面的产能过剩。房改从1998年开始推行，使我国迎来住房、汽车、基础设施建设等“最新三大件”排浪式消费的到来。我国逐渐完成了房地产业市场化过程，并且靠内需发展化解了产能过剩。房改之初我国经济居世界第七位，那时专家们普遍认为，经过努力中国经济总量会在2025年成为世界第三，2050年超过日本成为世界第二。没想到房地产市场化释放出神奇的内需力量，拉动中国经济快速增长。中国经济总量在2010年三季度就超过日本成为世界第二。是什么力量让中国具有快速发展的能力？是靠重化工的发展，是房地产业拉动中国进入重化工时期。
现在有人说中国已进入到“后工业化社会”，“模仿性排浪式消费已经结束”，不需要房地产业了。但这种幻想在中国还没有出现。有人想恢复到“全民租住公房”时代，但那是计划经济时期的情景，造成的是“全民蜗居状态”，不是什么美好的时代。这些都是“逆市场化”的想法与表现。
我们现在能够直观地看到，因为抑制房地产发展，自然会抑制城市的正常扩展，使得人们只能挤在新的“浦西一张床”，缺乏提供新的“浦东一间房”的能力。我国人均城市建成区面积标准是100平方米，现实情况是北京仅70平方米、上海仅66平方米。这是当年学香港走入了误区，香港人均城市建成区仅37平方米，大量可用土地被用于建“郊野公园”给候鸟们迁徙用，却把人居空间挤压到极限。
巧妇难为无米之炊，我国大部分城市土地空间小，已经明显阻碍到汽车工业的发展。对比地少人多的日本，一个东京都市圈的城市建成区面积就相当于我们六个最大城市，即北上广深加天津重庆城市建成区面积的总和。
实际上房价是压不下来的。多年推行限房价的政策，在2016年出现了报复性反弹，那年北京房价一年上涨34.5%，上海房价上涨了45.2%，深圳、南京、厦门、苏州等城市房价上涨50%以上。三亚、海口等城市是最后涨起来的，所以赶上了调控，那时的调控“一刀切”伤了别人的脚、切了后来者的头。
当然，房地产市场化同时要照顾好低收入家庭，中央要求“建立两个体系”，即“住房市场体系和住房保障体系”。主管部门过去曾经过度依赖商品化，忽视了保障房建设，我为此呼吁了12年，到2011年才开始恢复保障性安居工程建设。现在需要明确“市场归市场，保障归保障”，在重视保障房的同时不要再去打压商品房。就像一个货币有两个面，不能试图砸毁一个面，还让货币完好。房地产业走向市场经济不可阻挡，试图“逆市场化”是行不通的，硬要这样做，必然会付出代价。
中国房地产报：最近，中央经济工作会议召开，针对住房领域，再提“房住不炒”“稳房价稳地价稳预期”，促进房地产市场平稳健康发展，对此您怎么看？
孟晓苏：中央经济会议讲述得很好，但很多人没读懂。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话用通俗易懂的语言讲明了道理。它既强调房子的居住属性，同时也没有否定房子的其他属性，包括价值属性与商品属性，要严控的是“炒房”。但这句话被人误读，至少已出现了四种误读导向。
第一种误读是“房子是用来住的，不是用来买的”，于是实行“限购”政策不让居民买房；第二种误读是”房子是用来住的，不是用来卖的”，对开发商售房进行限制、要求开发商“自持”。他们的想法可能是“没有买卖就没有炒卖”，思想极端化地去抑制房地产市场；第三种误读是“房子是用来租的，不是用来卖的”，直接违背了中央“租售并举”的政策；第四种误读是“房子只能由单位建或买，职工只能租住公房”，这是要求倒退到房改前去。这四种情境都不是正确的解读。还是应当回归中央要求“房住不炒”的本来定位，“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。
历史是倒退不回去的。现在早已不再是单位自建房的年代，没有哪个单位还有什么“基建处”。而要求开发商提高“自持率”也是荒唐的要求，开发商是给别人建房的企业，就相当是餐馆的大厨，是做菜给别人吃的。要求开发商自持住房，就像是要求大厨自己把满桌子菜都自己吃下去一样的荒唐。恩格斯在《反杜林论》中写道：“人们在跟着他们走的时候，突然发现其臀部印着封建的印记，于是就一哄而散了”。现在我们在跟着一些舆论走的时候，会发现他们臀部印着计划经济的印记，还要跟着走下去吗？还不一哄而散吗？
中国房地产报：您对2020年国内房地产市场有何预判？
孟晓苏：展望新的一年，我认为应该回归理性，看到中国经济发展并没有走出重化工时代，看到房地产业仍然是拉动经济的主导产业，走出经济发展上的悲观情绪。
有人说“过去一年是十年来最差一年，但有可能是未来十年最好一年”，这是泄气话，前些年还把“新常态”等词汇用于经济发展。我认为中美关系与香港问题确实出现了“新常态”，改革开放和香港回归以来，我们还没有面对过这么复杂的政治经济形势。中国经济增速保持在8%以上总共33年，对比韩国在经济起飞时保持了43年，中国台湾地区保持了48年。中国经济出现的是“早衰”。原因就是打压房地产、“限购、限贷”抑制内需，导致国内经济增速在2012年跌至8%以下，至今不能回归。几年来我们没有看到中央文件中出现过“限购、限贷”要求，更没有要求“一刀切”，而是明确提出“因城施策”。我认为只要按照中央经济工作会议要求：“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期”，“促进房地产市场平稳健康发展”，对“房住不炒”正确理解而不再出现误读，那么对于新一年的经济发展前景，我将抱有良好的预期。
中国经济增速是有能力回到8%以上，关键要看内需市场。房地产业在扩大内需中起着重要作用，不能把它过早地赶出市场。有人总说中国已经结束了依靠房地产拉动经济的时代，或者说中国房地产业已经从“黄金时代”进入到了“白银时代”或“黄铜时代”，这都是短视的观点。美国房地产已经连续发展了243年，2012年后又迎来一轮新的增长，是美国排名第一的大产业；我们中国也一样，支柱产业仍然是房地产业与基础设施建设业。我希望看到高科技、芯片开发、旅游度假等行业迅速成长，但都还不足以成为主导产业和支柱产业。主导产业的发展对城市规模提出合理要求，中国城市现在普遍面积太小，除了片面学香港走入到城市规划误区以外，还保留着传统农业国度的“特大城市里也应该保留耕地”的落伍认知。
新一年房地产行业的发展，要看我们能不能去除“逆市场化”的干扰，能不能按照中央要求进行“逆周期调节”，改变银行逆向资金流向，变成从树木的“根系”浇水。2020年房地产行业能不能复苏，将是中国经济能不能走出下滑周期的晴雨表。最后要回到最近中央提出的要求：“我们有超大规模的市场优势和内需潜力”，“积极建设更加活跃的国内市场，为中国经济发展提供支撑”。（秦佳丽）
