地段、配套难称“核心”，却需验资150万才可看房，青岛金茂府值得吗？

　　在财富阶层对于有形资源和无形资产的占有欲望驱动下，豪宅成为身份地位、不同生活方式的象征。特别是疫情影响下，虽然地产销售面积下滑明显，但豪宅市场仍然炙手可热。

　　从20个月卖出100亿的记录到首开盘销售21.2亿，作为业内闻名的高端产品线，金茂府的确担得起“豪宅”的名号。其落户青岛，更被称为青岛豪宅市场的“强心剂”、“试金石”。

　　十几年前北京广渠金茂府横空出世，开创了“科技住宅”的全新品类；今天，青岛金茂府同样也打出了“绿色健康、智慧科技”的招牌。

　　但放眼全国26城50座金茂府，出现问题的并不在少数，如深圳“滑铁卢”、郑州违规签订购房合同等等。带着购房者对其地段“惨淡”、配套欠缺的质疑，刚刚起航的青岛金茂府，能否真的配得上“城市核心区域”的定位？

　　2020青岛豪宅市场“王牌”？

　　7月24日，以"金茂府致·青岛更新"为主题的大云谷·崂山金茂府举办了产品发布会，由海尔产城创与中国金茂联合举办。不得不承认，自从金茂府落地青岛消息一出，“大云谷”“金茂府”“12大科技系统”等都成为了青岛楼市的关注焦点，热度非凡。

　　毕竟十几年前，第一座金茂府——北京广渠金茂府横空出世，开创了“科技住宅”的全新品类，并以20个月销售额达到100亿的成绩，成就了北京高端住宅市场的传奇。此后上海大宁金茂府三度登顶上海豪宅榜首，被业内誉为“以一盘之力扭转北上海格局”。

　　在《2020年典型房企产品品牌指数TOP50（一季度）》，中国金茂府以88.45的综合得分夺得该榜第一——这个数据显然要有强大的产品力支撑。

　　产品方面，金茂府一向宣传其“八大价值基因”——品牌/择址/户型/园林/圈层/科技/精工/配套的不断传承与升级。以大宁金茂府为例，其针对华东地区的黄梅天、夏季高温和冬季湿冷等气候特点，将12大科技系统进行了适配和升级。深圳龙华金茂府则是使用了陶片来为外立面塑型，背后是几何级倍增的工程量和成本投入。

　　按照中国金茂自己的定义，金茂府为城市精英提供了一种以“绿色健康、智慧科技”作为底色的生活方式，并将马斯洛人本主义的心理需求运用到了金茂府的户型设计中，意图营造“舒适感、安全感、幸福感、尊贵感、阶层感”的五感空间。

　　青岛金茂府则是有金茂与海尔产创城携手加持，号称要用恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净的智慧人居开启了高端科技人居的进化元年。

　　但选址三区交界处、被评价为“哪儿也不挨着”的青岛金茂府，真的能用品质填补地段、配套等的短板吗？

　　地段、配套难称“核心” 高额验资才可看房

　　一直以来，金茂府都以“卖得好”知名。究其原因，一是有着强大的品牌力支撑，二是对选址尤为严苛。但本次青岛金茂府的选址却“备受争议”——大云谷·崂山金茂府选址在滁州路以南、劲松七路以西、劲松五路以东。

　　其售楼处则是设置在海尔产业园对面，现场并无太多停车位。大部分来访居民都把车停在了周边马路上，据其他来看房的市民表示，确实担心车“被贴条”。

　　进入售楼处，金茂府引以为傲的35%以上绿化也有所体现，虽然目前不是花季，金茂府还是“别出心裁”地放置了多株假花作景。庭院内设置了部分水景、雕塑，但也都有提示“以交房时为准”。

　　从金茂府的区位示意图上看，其楼盘恰好处于崂山、李沧和市北交汇地，且周边有青岛格兰德中小学、华东师范大学附属小学、华东师范大学附属中学等配套。值得注意的是，还与海尔物联网全球创新中心距离十分相近。

　　但根本而言，其区位选择是否配得上“城市核心区”的名号，仍有待观望。一方面，青岛金茂府离最近的地铁站也有1.4公里的距离，远景在建的五号线更是遥遥无期。另一方面，其所倚靠的高科园区虽然已初步形成家用电器、计算机通讯、精密医疗器械、生物化工、汽车零部件五大支柱产业，但对住宅来讲，并非是居住选址的最佳选择，犹记得此前许多居民还吐槽高科园区周边配套“跟不上”。

　　虽然楼盘号称位于李村商圈、新都心商圈、香港中路商圈和崂山CBD商圈中心，但实际来看，这些商圈最近的也在两公里外。金茂府择址附近教育资源并非缺乏，但大多是私立学校，缺少好的公办学校，难以让业主家庭就近享受优质教育。医疗方面，尽管距离齐鲁医院较近，但这所医院的软实力相比青医附院、市立医院等还是存在明显不足。

　　总体而言，人们对城市核心地带的定义，可以参照崂山金家岭金融区、市北新都心、中央商务区、市南香港中路沿线等，这些可以说是目前青岛真正称得上“核心”的区域。它们的共同点便是公共交通便利、人流聚集度特别是高净值人群聚集度高、周边配套成熟，才能形成现代化程度极高的城市核心地带。

　　再看金茂府，虽然没有深圳龙华区项目与深圳中心的对比那么夸张，但无论是择址、交通、配套，还是人流聚集程度、现代化程度，都远远不到成为城市核心地带的标准。

　　此外，笔者提出参观样板间时，销售人员表示参观样板间要求验资150万以上，168平以上的房子要求验资200万。

　　这不禁令人想起崂山区山东头的高端项目银丰玖玺城，曾经也因需要验资100万才可看房而引起相当大的舆论。看如今的金茂府，可以说“有过之而无不及”。但相较于银丰玖玺城的地段、配套和交通便捷度，金茂府“验资200万”的底气又是从何而来？

　　而对于房屋的装修、用料、物业费、停车费，金茂府方不是表示“暂未确定”就是“不便透露”，这也令人心里难以有底。试问这样一个充满“未知数”的项目，真的能标榜“高端奢华”吗？

　　此外，8月27日下午，青岛多个微信群里流传青岛一起群体冲突事件的视频。据现场视频显示有金茂府的字眼，正是发生在青岛金茂府售楼处门口。据知情者透露，这起冲突系争抢客源引发。

　　纵观全国各地，房屋的地段、配套、实用率和升值价值是不会折旧的重要考量。相较于这些，目前金茂府所展示出的部分，究竟在购房者心中能打几分？

　　全国舆论多发 “叫好不叫座”的科技住宅值得吗？

　　总体而言，虽然金茂府同步国际绿色建筑标准，将“恒温恒湿恒氧恒静恒净”植入建筑本身，比如用地源热泵和毛细辐射管网技术打造恒温效果。但从目前的国内市场来看，科技住宅确实“高大上”，但呈现“叫好不叫座”状态。

　　如2019年西安某科技住宅项目推出199套房源，意向登记115组，随后未到场核验或是申请撤销的家庭101组，弃验比例达到87.8%，无须摇号购买。

　　科技住宅购买成本不但远高于普通住宅，后期维护成本也非常高。如某主打科技的小区每年收取能源维保费52元/平方米，因为是集中式系统，无法做到单户关闭，所以住与不住，业主每年都要缴纳。按照100平方米户型计算，仅一年的能源维保费就高达5200元。

　　此外，金茂府虽然在全国各地备受青睐，但其纠纷也纷至沓来。如2019年深圳金茂府总共拿到预售证是665套，但突击开盘仅售出42套，遭遇“滑铁卢”，也是因为选址并非深圳人心中的“核心地段”，害怕再次遭遇大梅沙的豪宅教训。此前5月，郑州还爆出一起在金茂府方明知业主没有购房资格的情况下，仍然违背国家政策与其签订购房合同，收取其首付款及车位费。

　　金茂府在全国“一路狂奔”的代价是，一向以高品质著称的金茂也在质量上出现了“失衡”。如2020年4月，江北区姚江金茂府的火灾引起全国对高层住宅消防安全的关注。再如2019年8月，珠江金茂府因工艺工序错误导致大面积渗水。此前6月杭州金茂府也存在装修差、楼板漏水、强行埋线、强弱电未分开、新风管道大量上浮且多处破损等问题。

　　再向前追溯，2018年大宁金茂府二期应12月30日交房，但12月22日仍在赶工；收房时地板、水龙头漏水严重，问题多达180个。

　　我们说，建筑产品往往融合了一个时代的文明，不仅体现在外在的美丽，更是对前沿科技、世界建筑智慧的主动拥抱。但目前而言，品质与效率、规模的平衡，是留给金茂的命题；而地段、配套与尚在发展阶段的科技住宅之间的考量，便是业主的选择和时间的检验了。（寒声）