真改善 准现房——济南唐冶片区迎来纯粹性改善产品鲁坤天鸿·坤园，诸多亮点直击“痛点”

　　经过2016到2018年的一波普涨之后，济南楼市逐渐回归理性，购房者慢慢冷静下来，开始关注房子的品质，开发商有房不愁卖的黄金时代也已经落幕。

　　从市场反馈来看，此前屡屡上演的千人排队买房再难觅踪影，已经在济南市场消失许久的折扣甚至是买房送车位也开始重新出现。

　　2020年1月份，济南市房地产行业协会发布了2019年度济南房地产市场数据，济南楼市明显降温，逐步回归理性，库存持续增加，目前约有10万套，住宅去化周期约15个月。

　　经过前两年茫无目的的抢购热潮，以及2019年以来的价格波动，尤其是经过新冠疫情之后，大家终于冷静下来，开始考虑到底什么样的房子才是值得买的。

　　房子终于开始回归“居住”的本性。

　　对房地产业来说，这样的变化是好事，只有购房者足够理性，开发商才会沉下心来做出好产品。最近很多改善型购房者咨询：现在这个阶段，改善置业应该怎么选？

　　仔细观察济南楼市最近两年销量较大，保值增值情况良好的楼盘，我们都会发现他们都有两个共同的特点：

　　1、区域稀缺品。

　　2、区域纯粹的改善产品。

　　所以，现阶段改善置业，我个人更加推荐那些在片区内有一定稀缺度，而且产品比较纯粹的改善项目。

　　毕竟整个济南楼市的居住需求正在逐渐进入改善为主的发展阶段。

　　根据数据统计，2019年商品住宅套均面积125.22㎡，创造新高，较去年的122.39㎡增加了2.83㎡。120-160㎡户型面积段成交套数占总成交套数比例为41.5%，较去年提高2.5%，改善型需求继续稳定增长；100㎡以下户型面积段成交套数占总成交套数比例为13%，较去年下降7.67%；

　　在去年济南房协公布的济南房地产市场网签数据中，商品住宅套均面积达到了125.22㎡，120-160㎡成交占比超过40%！

　　虽然从整体上看，济南楼市目前处于供大于求的状态，但是，改善大潮之下，在济南局部片区，由于纯粹的改善产品较少，更多的是刚需、改善混杂的项目，这导致济南很多片区其实已经出现了比较严重的市场分化：

　　那些不纯粹，定位比较模糊，产品同质化比较严重的项目出现了供应过剩，这也导致了很多楼盘深陷价格战的泥潭；而一些产品纯粹，定位明确，真正的改善产品，却出现了明显的断档。

　　也许有人会说，这两年济南市场上大户型的房子也很多呀，完全可以满足这些人的改善需求。

　　说这种话的人其实根本不明白什么才是真正的改善房。

　　的确，济南市场上现在有很多开发商在开发项目时都会做一些140㎡以上的大户型产品，想要满足那些有换大房子需求的客户。

　　但是这些大户型除了面积更大之外，并没有其他让人眼前一亮的特点，很多产品都摆脱不了一个“硬伤”，那就是“高低配”，也就是整个社区既有针对刚需的高层小户型产品，又有针对改善客户的小高层或者多层产品，离真正的改善社区还有一定的距离。

　　说白了，就是社区住户不够“纯粹”，这也是很多追求“真改善”或者是终极置业的客户犹豫的重要原因。

　　还有的项目从户型来看都是大平层，价格也不是刚需能够企及的高度，表面来看确实是纯改善社区，但整个社区规划的都是高层不说，楼间距还特别小，从这边窗子一眼能够看到对面家里，隐私性何在？

　　改善其实是一个模糊的称呼，没有一个绝对的量化考核标准，是一个相对的概念。通俗的说就是相比较周边产品而言更具有品质。在房市中，当稀缺再加上改善，必然会成为区域中未来的宜居高地、溢价之王。

　　在济南很多片区，如果要找一个产品比较纯粹，全部都是改善户型，价格平易近人，居住密度又恰好舒适、周边环境安静自然的纯改善楼盘，少之又少。

　　比如在唐冶片区，1.5万单价以内，纯粹的改善产品，就明显出现了断档。不过在周末的探盘中，我们发现有一个低调的楼盘——鲁坤天鸿·坤园，就在唐冶稼轩学校后面，一墙之隔，整个项目规划有9栋住宅，楼层在11、18F，没有高层产品，且有着片区稀缺的11F洋房，面积段在131-180平米，是片区内比较纯粹的改善产品。

　　难能可贵的是，目前，鲁坤天鸿·坤园已经全部主体封顶，标准的准现房，购房者看房买房，能加透明真实。

　　很多人对这个低调的项目不太了解，今天为大家详细介绍一下：

示意图

　　首先，该楼盘为两大责任企业联袂打造：山东省土地发展集团是省政府2015年批复成立的，省管功能型国有资本投资运营公司；北京天鸿控股(集团)有限公司在济南用匠心和责任心打造了田园新城片区的13年大盘万象新天项目，在济南东站片区，建起了3大公园、50条道路、150栋楼房、18000套住房、200万平米建筑，投资百亿实现了8万人的城市梦想。

　　其次，该地块除了住宅之外还有商业地块，其商业地块打造了鲁坤天鸿·创谷项目，以产城融合，以产兴城的理念赋能唐冶。

　　综合来看，该项目周边有不错的环境、教育氛围、商业配套，距离2号线程家庄站也不远，再加上产品的亮点，是在唐冶置业必看的一个改善项目。

　　为什么说这个定位纯改善楼盘的值得一看？它有哪些亮点？

　　首先，这个项目体量市中，坤园仅有350套产品，全部规划为11-18F的洋房、小高产品，定位非常纯粹，最小户型是131㎡产品，最大的为180㎡。

　　更为关键的是，户型全部都是四面宽设计。这样的产品设计很大程度上保证了业主圈层的统一，符合改善人群的置业需要，解决了其他改善项目圈层不统一的痛点，千金买邻，未来居住舒适度更高。

示意图

　　纯粹的社区定位，好的户型设计，1.5万以内的单价，很好的填补了整个唐冶的空白。

　　其次，户型设计堪称良心。

　　好不好看地段，买不买看户型，在户型上，坤园给了市场很大的惊喜。比如，项目的户型全部采用南北开敞双阳台设计（赠送面积的附加值），四面宽设计以及私厅入户设计。

　　我们先来看一下该项目起步的131户型：

　　这个户型是唐冶少有的南向四面宽，拥有南北两个阳台，电梯入户，主卧室为套房设计，客卫干湿分离提高利用率，这些细节都是值得点赞的设计。

　　再来看一下该楼盘的149户型：

　　149户型，是四房设计，同样是电梯入户，拥有南北双阳台，南阳台约6.1米，可以连通客厅和南次卧，整体14.7米的南向面宽保证了该户型的采光、通风效果，主卧室拥有270度飘窗、衣帽间，各个功能区的尺度更大，舒适度更高。

　　再来看看该楼盘的大平层167户型：

　　167户型是三卫设计，居住尺度上更加开阔。南向面宽达到了15.3米左右，各个功能区尺度更进一步，整个户型动静分区，客卫干湿分离，户型方正，无缺角，主卧270°飘窗设计。和其他户型一样，电梯入户，南北双阳台。

　　最后是压轴的180户型，这个户型在整个唐冶也十分少见。

　　在坤园，180户型也只在三栋住宅上有分布，相对稀缺。这个面积段，该户型拥有片区内更大的主卧套房，更大的次卧，更大的书房，更大的卫生间，南向面宽达到了15.7米左右，客厅面孔也有4.5米，子母门……完全可以满足片区内终极置业的需求。

　　该项目的户型设计堪称惊艳，在片区十分稀少，具有很强的竞争力。

　　台上一分钟，台下十年功。户型惊艳的背后是项目团队呕心沥血的付出，经历了3次成规模的市场调研后，通过30多次的户型修改，以客户需求为设计理念精心打造了坤园的住宅产品。

　　再次，坤园无论是自然环境还是人文环境都十分出众，配套比较完善。

　　该项目周边的自然环境很好，围子山现代公园、体育公园、唐冶山体公园、凤凰山体育公园、唐冶体育文化休闲公园，五大公园都分布在项目周边，项目东侧就是政府重点打造的土河公园（占地约120亩），可以说是有山有水。

　　项目周边的人文环境同样突出，南侧为稼轩中学小学部，西侧为土河淙淙流过，隔河相望历城二中高中部，背靠景观绿廊和土河景观公园，与人文、自然融为一体。

　　特别是该项目与稼轩学校一墙之隔，前面是学校操场，完全没有遮挡，也不像其他楼盘，后期会担心小区前面会起高层，遮挡自家小区的采光。

示意图

　　整个项目没有一套居住公寓，可见采光通透性极好。

　　从鸟瞰图上看，历城二中、稼轩学校，以及坤园，更像是一个整体，共计500亩土地，只有九栋11层、18层小高层楼栋，350套房子。

　　最后，从规划上也可以看出，坤园社区品质还是不错的。以园林为例，该项目园林投入较高，定位新中式，通过设计把自然美、建筑美和人文美三者有机地结合起来，创造出充满无限意境的新中式园林。

示意图

　　新中式园林设计结合樱花绿化大道、400米人性化跑道、艺术活力区、宅间及入户景观，让整个社区看起来更加具有辨识度，同时也提升了业主居住体验。

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　　这个项目在唐冶属于高端纯粹的改善楼盘，在楼市发展的新时期，这类具有一定稀缺性，定位纯粹的改善产品值得一看。根据我们实地探访得知，该楼盘一共350套房子，部分产品即将入市，感兴趣的朋友可以前往鲁坤天鸿·创谷营销中心实地了解一下。（参考君龙哥）