青岛CBD著名的烂尾楼中央广场，将于11月10日进行司法拍卖。
因为牵涉到多方利益，烂尾楼法拍总是会搅起复杂的法律纠缠。
今天就来讲一讲业主可能面临的问题：烂尾楼的业主因为手续不全，没有及时办妥产权登记，遇到法院在以开发商为被执行人的案件中，对尚未登记在业主名下的房产进行强制执行怎么办？
前世今生
青岛中央广场项目位于连云港路58号，市北区CBD的核心位置。
对于这个项目，普通青岛市民的印象有两个：
一是面积大。
当年的规划中，项目用地面积93850平方米，规划总建筑面积156870平方米。设计方案为利用连云港路（延吉路至镇海路区间）、敦化路（南京路至山东路东区间）的地下空间打造地下商业综合体，其中负一层商业面积55250m2，负二层商业面积62220m2，负三层停车面积39400m2。项目建成后地下负一层、负二层主要功能为商业、餐饮、休闲娱乐等，负三层主要为车库。
因为体量太过惊人，曾经号称是“亚洲最大”的纯地下商业项目。
二是占路时间长。
项目开发商华筑置地拿下该地块使用权的时间是2011年，开工时间是2012年。此后经过多次变更施工方案和施工单位，中间夹杂着多次停工、复工，直到2019年全面停工。现在，项目仍然以一个大坑的形式存在。
漫长的时间里，CBD的核心十字路口长期因为施工封路，成为市民们吐槽的焦点。
甚至被坊间戏称为青岛的“宽窄巷子”。
这个项目为何烂尾？坊间传言里的原因，曲折坎坷足以写出一部电视剧，其操盘者于老板更是堪称神奇的人物。
媒体的报道中曾经提及，大股东北京嘉德投资集团在2013年时从项目上拿走了3亿元，导致资金链断裂，没法再继续建设。
因为无法确定烂尾的真实原因，这里就不予展开了。
我们只能确定现实是残酷的，当初有多体面，现在就有多不体面。
连茬韭菜
项目从2012年开始销售，直到2017年。
2017年夏末，青岛市国土资源和房屋管理局官网发布通知，称该项目已被多家法院查封，暂且不能进行网上签约。
这个大坑到底沉进去多少业主，没有准确的数据。只能看到，一茬一茬的韭菜至少连绵了5年。
为啥这么踊跃入坑？因为诱惑值拉满。
公开的资料显示，青岛中央商务区是市北区于2005年获批动工建设的一片集“一心、三轴、一带、两区”于一体的综合性商务中心，位于青岛市区中部，西起山东路，东至福州路，南起延吉路，北至辽源路，用地面积为2.46平方公里，规划人口5.4万人，建筑面积约500万平方米。功能定位为青岛中心区在功能上的补充和完善、空间上的拓展与延伸，建设商业、金融、中介服务、科技信息等现代服务业的高端产业聚集区和核心区。
完美的规划之外，现实也颇为斑斓：卓越世纪中心、西王大厦、卓越大厦、诺德广场、青岛国际航运中心、半岛新天地、中铁·青岛广场、宇恒大厦、青房财富中心等现代化的写字楼麟次栉比，众多商业配套项目时尚完备，具有浓郁的现代城市形象。
如果想买商铺，中央广场确实是彼时最好的选择之一，看起像一只会下金蛋的母鸡。
当时谁也想不到，母鸡能挥着翅膀把钱都吹跑了。
比如2012年花了278万元买了一套地下商铺的刘女士，她和同样遭遇的百余名业主奔波十年，仍然是前不见房后不见钱的境况。其中不少业主诉诸法律，也赢了官司，钱依然要不回来。
比如2017年交了22万元首付的秦先生，压哨入坑，本拟用来创业的钱打了水漂。多方求告，也不过换来市北区有关部门一句“正在想办法协调”而已。
现在看起来，开发商肯定是没钱了，只有一堆钢筋混凝土沉淀在那里。
那么问题就来了：如何从硬邦邦的沉淀中，剜回自己的损失呢？
业主权利
10月初，阿里法拍的消息显示，青岛中央广场项目将于11月10日正式开拍，起拍价6.37亿元。
从评估报告来看，青岛中央广场以成本法计算的总价值为9.10亿元，此次起拍价为6.37亿元，相当于折价7折开拍。
如果拍卖成功，业主们能挽回损失吗？或者说，能挽回多少损失？
重点来了：本次拍卖公告，并没有提及已购房业主的权益。
法律规定，开发商被查封拍卖后，原先的权益不会因为拍卖而过渡到后续买入者身上。也就是说，原房产依附的权益，要想让后来的买受人继续承担责任，必须有法律的明确规定或者说合同的事前约定。
如果被拍卖的项目包括业主购买的房屋，且拍卖公告没有说明原来的买受人继续享有权利，那么业主就会面临窘境：烂尾工程被拍卖，成为新主人名下的资产，业主们会失去对房屋的期待权。
失去期待权之后，业主们只能解除和开发商的合同，要求返还房款，赔偿损失。这时候开发商哪里还有资产？业主们就会面临钱房两空的风险。
那么业主们应该怎么办呢？
正确的做法，是立即提起相关执行异议，尽力中止拍卖流程，或者提起参与分配程序，要求在强制执行程序中优先清偿返还其购房款。此时，即使购房者的购房款返还请求权尚未经生效法律文书确认，也可以提起参与分配程序。
具体到中央广场项目的拍卖一事，因为涉及的业主情况各异，且法律关系复杂，建议业主们尽快咨询专业的律师，结合自身的实际情况，制定出合适的应对之策。
保护自己的权益，最好的武器是法律。（来源：浮山说 肖华林）
