利率降低、首付降低、换购住房个人所得税退税……在传统“金九银十”之际，从中央到地方纷纷出台楼市“松绑”政策。在利好政策的加持下，四季度济南楼市走向将如何？
政策：密集发布“花式”松绑
国庆假期前，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门接连发布重磅利好政策，内容涵盖首套住房贷款利率下限、首套房公积金贷款利率下调、对居民换购住房给予个人所得税退税等政策。
各地市也在积极落实相关政策，自8月底以来，天津、苏州、济南等城市纷纷出台“五花八门”的松绑政策，调整频率和力度明显增加。重庆、绍兴、天津、郑州、合肥等城市出台针对降低公积金贷款首付比例、降低商贷首付比例、降低个人住房贷款利率下限、优化“认贷认房”等相关措施。石家庄、银川、绍兴等城市推出“一人购房全家帮”的公积金政策。福州、烟台、洛阳等城市对“商转公”贷款予以支持。“保交楼”举措持续落地，专项借款启动。
今年以来，济南调控活跃，尤其是9月份以来，济南先后出台针对限购范围、降低购房门槛、降低首付比例、公贷首套房认定标准、下调贷款利率等内容的调控政策。
9月15日，济南市住房和城乡建设局发布消息，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，自9月16日起实施。这也意味着，济南二环以外区域取消限购，二环内历城区、天桥区、槐荫区也取消了限购。同时，首付比例和住房贷款利率跟进调整，这也是年内第四次下调贷款利率，目前，济南各大银行首套房房贷利率执行4.1%，二套房房贷利率执行4.9%。非限购区域首套房首付20%，二套房首付比例30%。10月1日，济南市住房公积金中心下调首套个人住房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
楼市：表现积极，回暖明显
在多项利好政策的刺激下，济南房地产市场有什么变化呢？
限购松绑政策落地首个周末，济南市场表现积极，效果立竿见影。据济南市房地产业协会数据，在政策发布当周，济南新建商品住宅网签量较上周上涨约19%，在此之前的几个周，济南市新建商品住宅网签量一直是下跌的趋势。
在刚刚过去的国庆假期，济南各开发商纷纷摩拳擦掌、花式促销，抓住这个年内最重要的营销节点，交上了不错的答卷。
雪山万科城营销负责人赵志浩介绍，项目十一期间成交170余套，平均每日的成交量和平时周末的成交量持平。融创未来壹号销售顾问王津津表示，国庆节期间成交量43套，到访客户总量为700组，平均每天到访100组，比之前周末翻一番。春来晓园项目推出了最低价低至11999元/平方米的特价房，带动整个黄金周的销售，成交量突破110套。
同时，绿地·澜庭公馆日均客流量超过300组，远洋湖印都会创造了6600万元的成绩，远洋凤栖翰林7天销售过亿，万科北宸之光、银丰玖玺城、中建蔚蓝之城、中电建国誉府、远洋潮起东方销售也比较火爆。
据合富辉煌（中国）山东公司统计数据，国庆双周济南住宅共网签3444套，其中历城区为网签成交套数主力；各城市开盘加推，国庆期间供求两旺，济南供应端集中放量，共2个项目首开，28个项目加推。在政策利好以及假期活动双重影响下，楼市回暖明显，成交量显著增加，热点板块迎来成交高峰。
数据来源：中指数据CREIS
另据诸葛找房数据研究中心监测数据，今年国庆长假期间，21个城市中有6城新房成交量较去年同期出现上涨，其中就有济南，济南2022年国庆假期成交面积为6.73万平方米，比去年国庆假期日均成交面积增加46%。
购房者：月供少了 仍有观望
此番政策调整对购房者而言，也是一种利好，购房成本降低，买房门槛降低。在济南，以100万元年限30年的贷款为例，按照之前个人商贷利率4.3%计算，月供约为4948元，在最新的首套房新利率下，每月月供约为4831元，每月可少还款大约100元。
首付比例降低也让购买者有了更多的选择，同样的首付现在可以买到品质更好的房子。
按照退税优惠，在济南若出售一套房屋成交价格为200万元，则卖家需缴纳个人所得税大约1万元。新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，1万元的个税将被退回，在一定程度上节省了成本。
多部门多项重磅利好政策，对于提振市场信心、加快购房者入市有所帮助，但是记者采访中发现，市场观望情绪仍在，有的购房者会考虑后续会不会有更大的政策、更低的价格，还有的购房者预计利好政策仍将持续一段时间，观望之后再入手也不迟。济南德佑中海国际社区店负责人魏庆蛟表示，积极政策有一定的效果，但是影响不会立竿见影。
专家：政策将持续发力
年底收官在即，对于已经到来的四季度，开发商、专家认为短期内市场热度保持，调控效应仍将持续。
采访中，开发商表示政策持续优化在一定程度上提振了市场信心，再加上年底营销力度加大，市场活跃度还将提升。据王津津介绍，融创未来壹号项目目前热度仍在持续，本周末仍推出特惠返购日，继续执行国庆促销活动。项目在四季度还将不定期推出全年价格最低的特价房。银丰国泰江悦销售负责人卢意表示，项目将加推160-180平方米的改善户型，价格将有小幅上涨。雪山万科城项目的国庆促销结束，但是四季度坚持稳中推进，加推项目，实景示范区展示开放将进一步活跃市场。
山东合富副总经理许传明分析，济南在5月政策调整后，市场也曾有一段时间复苏，但政策效应只持续了一个月左右，而此次限购松绑近一个月，市场持久效应仍在，目前没有疲软的迹象。在政策的刺激下，目前济南楼市成交活跃，价格平稳，回归到往年的常态化水准，从这一点看，此次济南政策调整比较理想。四季度是开发商主动促销增多，政策持续发力，预计四季度新房成交量和往年常态化水准持平，大约为1.6万套起。（来源：大众网·海报新闻 丛萍）
